Mi történik a zöld hitelünkkel, ha nem teljesülnek a feltételek, vagy kimerül a keret?

Az új zöld hitellel nagyon kedvező feltételek mellett vásárolható vagy építtethető új ingatlan. De mi történik, ha kiderül, hogy az új lakás mégsem éri el az előírt energetikai besorolást és nem teljesíti a primer energiaigényre vonatkozó követelményeket? Milyen jogorvoslati lehetőségeink vannak, és mi történik a zöld hitelünkkel? Aktuális kérdés az is, hogy mi történik akkor, ha a bankunk a kölcsönszerződés aláírása előtt jelzi, hogy mégsem tud zöld hitelt biztosani. A BiztosDöntés.hu hitelszakértőjének segítségével ennek jártunk utána.

 

A zöld hitel bevezetése

2021 októbere óta elérhető az MNB új zöld hitele, és máris igen népszerű a hitelfelvevők körében. A hitelre az MNB 200 milliárd forint hitelkeretet biztosított. 2021. december 31-ig a bankok 753 hitelszerződést kötöttek meg összesen 22 milliárd forint értékben, így a keret 11%-át az első három hónap alatt kihasználták.

A zöld hitelt olyannyira szeretik a lakásvásárlásra készülők, hogy akár a lakáscéljukat is hajlandók módosítani miatta. Így az olcsó hitel valóban az új építésű energiatakarékos ingatlanok irányába tereli a lakásvásárlókat. A zöld hitel feltételeivel ugyanis egyetlen más lakáshitel sem tud versenyezni, gyakran még a támogatott hitelek sem. És mivel a zöld hitel CSOK hitellel is kombinálható, az előny itt is megvan a zöld épületek javára.
Különösen igaz ez a jelenlegi emelkedő kamatok mellett: a zöld hitel egyre olcsóbb lesz a többi piaci lakáshitelhez képest.

A termék népszerűségét jól jelzi, hogy 2022 március végére már a legtöbb bank felfüggesztette a zöld hitelre vonatkozó hiteligények befogadását.
 

A zöld hitel feltételei

A zöld hitel feltételeiről írtunk már részletesen, most csak pár szóban idézzük fel a legfontosabb feltételeket.

Zöld hitel keretében akár 70 millió forint hitelösszeg is elérhető, legfeljebb 25 éves futamidőre, maximum 2,5%-os, a futamidő végéig fix kamat mellett.
A zöld hitel egyik legnagyobb előnye az, hogy kamattámogatott CSOK hitellel is kombinálható. A 70 milliós keretből a CSOK hitel rész két gyermek esetén 10, három gyermek esetén pedig 15 millió forint lehet legfeljebb, és zöld hitel keretében ez a rész kamatmentes. Sok család ezért igyekszik kihasználni a hitelek összekötéséből származó előnyöket.

A zöld hitel pozitívuma ugyanakkor az is, hogy elősegíti, hogy Magyarországon energiatakarékos új lakások épüljenek. A 7/2006. (V. 24.) TNM rendelet 6/B. §-ának értelmében a 2022. június 30. után használatba vett ingatlanoknak már egyébként is meg kell felelniük a BB energetikai besorolásnak. Az erre vonatkozóelőírásokat a TNM rendelet 6. számú melléklete tartalmazza.

A zöld hitelhez azonban nem elegendő a BB besorolás, azaz, hogy az épület a közel nulla energiafelhasználásra vonatkozó követelményeknek megfelelő legyen. A feltételek valamivel szigorúbbak: a lakás primer energiaigénye nem haladhatja meg az éves 90 kWh/m2/év értéket.

Ez a követelmény csak akkor teljesíthető, ha az épület legalább 25%-ban megújuló energiát használ.

 

Hogyan igazoljuk az energetikai feltételek teljesülését, ha az ingatlan még épül?

A zöld hitel igényléséhez nem kell túl sok feltételnek megfelelni. Ez nem támogatott hitel, így nincs gyermekvállalási kötelezettséghez vagy TB-jogviszonyhoz kötve a hitelfelvétel. Mint minden hitel esetében, itt sem szerepelhet az igénylő a KHR negatív listáján (ez a régi BAR lista). Ezen túl szükséges megfelelő jövedelemmel rendelkeznünk. A fedezet a megvásárolandó vagy épülő energiahatékony ingatlan lesz, ezt kötelező bevonni a hitel mögé.

Érdemes figyelembe venni, hogy azok a lakások, amelyek a zöld hitel előírásai szerinti energiahatékonysági követelményeknek megfelelnek, sok esetben még csak most épülnek. Kevés olyan lakást lehet megvásárolni, amely már készen van, és biztosan tudjuk, hogy megfelel az energetikai előírásoknak.
A még építés alatt álló ingatlanokra viszont végleges energetikai tanúsítvány még nem készülhet.

A hitelintézet köteles ellenőrizni, hogy az ingatlan megfelel-e az energiahatékonyságra vonatkozó előírásoknak. Olyan épületek esetében, amelyek még nem készültek el, és nincs rájuk használatbavételi engedély (vagy hatósági bizonyítvány), egy szakember a műszaki-építési dokumentáció alapján végzi el az energetikai számításokat. Ezt a banknak is be kell nyújtani.

Ha a zöld hitelt építési telek vásárlására használjuk, akkor egy éven belül kell bemutatnunk a banknak az építési engedélyt (vagy egyszerű bejelentést), és az igazolást arról, hogy az épülő ház az energetikai elvárásoknak megfelel majd.

Amikor a ház elkészül, az energetikai tanúsítványt is ki lehet róla állítani. Lakásvásárlás esetén a bank akkor köti meg velünk a hitelszerződést, és akkor folyósítja a hitel összegét, amikor a használatbavételi engedély már megvan. Építési hitel esetén pedig ekkor utalja át a hitel utolsó részletét.
 

Mi történik, ha az energetikai elvárások nem teljesülnek?

Ha az épület mégsem éri el a BB energetikai minősítést, illetve a primer energiaigénye meghaladja a 90 kWh/m2/év értéket, akkor rosszabb minőségű ingatlant kaptunk, mint amiben megállapodtunk az építtetővel a szerződésben.

Ekkor az ingatlanunk nem olyan energiahatékony mint ahogy szerettük volna, és mint amit kifizettünk. A lakás kevesebbet ér majd az ingatlanpiacon, hiszen minél energiatakarékosabban üzemeltethető egy lakás, annál többet ér. Másrészt a fenntartása is drágább lesz, éppen azért, mert a tervezett energiahatékony megoldások nem működnek megfelelően. A berendezések ára később térül meg, és nem tudjuk kihasználni a gyártó által ígért előnyeiket.

Ezen túl a lakás nem felel meg a zöld hitelhez előírt követelményeknek sem, így a zöld hitelre nem leszünk jogosultak. Ebben az esetben a hitel átárazódik, azaz a kondíciói változnak és piaci hitellé alakul.
 

Milyen lehetőségeink vannak a káraink megtérítésére?

Az épületek esetében ugyanúgy érvényesíthető a szavatosság, mint akkor, ha egy terméket vásárolunk, de a kisebb méretű, vagy sorozatgyártásban készülő tárgyakkal ellentétben egy lakásnál nem mindig, vagy csak nehezen kivitelezhetők az egyes lehetőségek.

Szavatosságból többféle is van, de a termékek esetében a legfontosabb a kellékszavatosság, mi most ezzel foglalkozunk. Ha egy megvásárolt termékről a vásárlás után kiderül, hogy hibás, akkor a vevő szavatossággal élhet. Ingatlanok esetében erre a vevőnek a teljesítés időpontjától számított 5 évig van lehetősége.

A jogainak érvényesítésére a vevő négy lehetőség közül választhat, de ezek közül nem választhat szabadon. Nagyon lényeges, hogy elsődlegesen a szerződéses rendelkezéseket kell megnézni, mert a szavatossági jogok közül ki is lehet zárni egyeseket. Nagyon fontos, hogy legyen egyértelmű a szerződésben, hogy az eladó köteles a zöld hitelnek, CSOK előírásoknak megfelelő ingatlant értékesíteni a számunkra!

Ha a szerződés ellentétesen nem rendelkezik, a Polgári Törvénykönyv (Ptk.) szerint két lépcsőben élhet a vevő jogaival. Az első lépcsőben két választási lehetősége van (javítás és csere), ha ezekkel nem sikerül megoldást találni, akkor következhet a második lépcső (árleszállítás vagy elállás).
 

1. Javítás

A vevő elsősorban kérheti, hogy az eladó javítsa a terméket. Házak esetében erre van némi lehetőség, és gyakran meg is történik, hogy az építési vállalkozó még utólag kimegy, és apróbb hibákat kijavít. Ezek azonban sokszor csak kisebb javítások, néha inkább esztétikai jellegűek. Arra ritkán van lehetőség, hogy komolyabb munkákat elvégezzenek, például úgy, hogy az épület magasabb energetikai besorolású legyen a javítás végén.
 

2. Csere

A másik lehetőség az első lépcsőben a termék cseréje. Saját telken épült egyedi épület esetében ez gyakorlatilag kivitelezhetetlen. Ha egy társasházban vásároltunk lakást, akkor elvileg lehetséges, hogy a lakásunkat egy másikra cseréljük, a gyakorlatban azonban itt is elég korlátozottak a lehetőségeink. Egyrészt azért, mert ha az egyik lakásba nem a megfelelő anyagok kerültek beépítésre, vagy más okból nem felel meg az energetikai követelményeknek, akkor kevés az esély arra, hogy a mellettünk lévő lakás viszont megfelel. Másrészt elképzelhető, hogy a többi lakást is eladták már, így nincs mire cserélnünk.

A zöld hitel előírásai szerint a legalább hat lakásos társasházak esetén elfogadható a társasház egészére kiállított energetikai tanúsítvány is. Így ha a mi lakásunk nem is felel meg a követelményeknek, de a ház egésze igen, akkor a zöld hitelre továbbra is jogosultak lehetünk. Ha tehát társasházi lakást vásárolunk, jó, ha ilyen tanúsítvány is rendelkezésünkre áll.
 

3. Árleszállítás

Ha sem a javítás, sem a csere nem járható út, akkor lehetőségünk van árleszállítást kérni. Ha sikerül, akkor ez megoldhatja azt a problémánkat, hogy az ingatlanunk az építés végén kevesebbet ér, mint ahogy terveztük. Ugyanakkor a rezsiköltségünk továbbra is magasabb lesz, és a zöld hitelt is elveszítjük, ami jelentős anyagi kárt jelent még mindig.

Az árleszállítás mértéke a zöld hitel és a piaci hitel közötti költség alapulvételével határozható meg. Ez a számítás biztosan nem lesz pontos, hiszen a piaci hitel – akár 20-25 éves időtartamban – változó költséggel fog járni.
 

4. Szerződéstől való elállás

Dönthetünk úgy, hogy mégsem vásároljuk meg az adott ingatlant. A tulajdonjogot visszaadjuk, és új lakást keresünk. Ingatlanok esetében ez is egy nehezen érvényesíthető jog. Saját építkezés esetén egyáltalán nincs erre mód, és lakásvásárlásnál is nehéz. Ha az építkezés azért nem zajlott megfelelően, mert az építtetőnek anyagi gondjai támadtak, akkor nem biztos, hogy visszakaphatjuk a pénzünket. Ráadásul további költségekkel is számolnunk kell, például ügyvédi költséggel.

Ezeknek a megoldásoknak a révén a veszteségeinket mérsékelhetjük, de valószínűleg csak kis mértékben.

A felek közötti megállapodás hiányában csak a peres eljárás marad

Ha nem sikerül az eladóval megállapodnunk polgári peres eljárás keretén belül érvényesítjük a jogainkat. Erre viszont nem kevés időt és pénzt is szánnunk kell. Az eljárás hosszadalmas, akár két-három évig is eltarthat, és egy esetleges fellebbezés esetében ez az időtartam újrakezdődhet. A pereskedés egyáltalán nem olcsó, és a kimenetele is bizonytalan. Ugyanakkor, ha sikerrel járunk, akkor elérhetjük, hogy minden veszteségünket megtérítsék, az ügyvédi díjakat, perköltséget, az alacsonyabb ház miatti veszteséget, a magasabb rezsidíjat és a zöld hitel miatti magasabb költségeinket is. A siker a legtöbb esetben azonban csak „papíron” létezik, mert hiába lesz a kezünkben egy kedvező bírósági ítélet, ha a fizetésre kötelezett cég már nem létezik, vagy éppen nincs vagyona. Éppen ezért pereskedni csak akkor érdemes, ha reális esély van arra, hogy az alperesünk fizetőképes lesz a per befejezésekor is.

Ismételten jelezzük, hogy ha a házunkat 2022. június 30. után fejezik be, amikor már minden új építésű ingatlan esetében kötelező a BB besorolás, akkor használatbavételi engedélyt, hatósági bizonyítványt mindaddig nem fogunk kapni, amíg ennek a feltételnek meg nem felelünk. Ha az energetikai osztály rendben van, de az épület éves primer energiaigénye 90 kWh/m2/év felett van (de még 100 kWh/m2/év alatt, ami a BB besoroláshoz szükséges), a zöld hitelre akkor sem leszünk jogosultak. Annyival leszünk jobb helyzetben, hogy a házunk használható, és energiahatékony lesz, de a zöld hiteltől elesünk, így ott büntetéssel és rosszabb feltételekkel kell számolnunk.

 

Mi történik a zöld hitellel, ha az ingatlan nem felel meg az energetikai előírásoknak?

A zöld hitelnek több olyan feltétele is van, amelyek, ha nem teljesülnek, akkor a hitel nyújtotta kedvezményes kondíciókat elveszítjük. Ennek oka, hogy a feltételek egy részéről a hitel felvétele után is kiderülhet, hogy nem teljesülnek.

Ilyen lehet például az, ha nem teljesítjük a 10 éves bentlakási kötelezettséget, ha építési telek vásárlására fordítottuk a hitelösszeget, de nem adjuk be időben az építendő ház terveit, ha komolyabb hátralékunk keletkezik a visszafizetésnél vagy ha nem a hitelszerződésnek megfelelően használtuk fel a hitelösszeget.
Ebben az esetben büntetőkamatot kell fizetnünk arra az időszakra, amikor a hitel feltételei már nem álltak fenn. Ez a mindenkori jegybanki alapkamat kétszerese.
Ha a hitel feltételeit többé nem teljesítjük, akkor a bank átárazza hitelünket, azaz a hitel átalakul egy másik hitellé. Itt szinte minden megváltozik: a kamat, a kamatperiódus, és a díjak. A hitelfelvételkor kapott tájékoztatóban szerepel, hogy pontosan milyen hitellé alakulhat a zöld hitel, de általában 5 vagy 10 éves kamatperiódusú fogyasztóbarát lakáshitellé válik. A kamata akár kétszerese is lehet a zöld hitel kedvezményes kamatának, ami jóval magasabb hiteltörlesztőt jelent. Ráadásul magasabb költségekkel kell számolnunk akkor is, ha mondjuk előtörlesztenénk a hitelünket.

Ezért fontos, hogy ne feszítsük ki túlzottan a lehetőségeinket a hitelfelvétellel. Zöld hitelből ugyanis az alacsony kamat miatt többet tudunk felvenni, mint piaci hitelből, de érdemes számolnunk azzal a lehetőséggel, hogy ha a zöld hitelt elveszítjük, a törlesztőrészletünk sokkal magasabb lesz. Nekünk pedig ezt is ki kell tudnunk fizetni. A bank az adósvizsgálatot nem végzi el minden eshetőségre nézve, így előfordulhat, hogy az új hitel túlterheli a jövedelmünket.

 

Mi történik akkor, ha kimerül az MNB zöld hitel kerete?

Ez most a legaktuálisabb kérdés, mivel a legtöbb bank 2022 március végére felfüggesztette a zöld hitelre vonatkozó igények befogadását. Ha mi is úgy jártunk, hogy a bank már nem tudott számunka zöld hitelt biztosítani, akkor sajnos csak piaci hitellel tudjuk megvásárolni a lakásunkat.

Arra is felhívjuk a figyelmet, hogy a vételár előteremtése mindig a vevői kockázat (jogi nyelven fogalmazva vevői érdekkörbe tartozó ok), ezért akár a foglalót is elveszíthetjük, ha nem tudjuk kifizetni a vételárat. Az adásvételi szerződésben érdemes külön kitérni arra, hogy mi történik akkor, ha a vevő rajta kívüli álló okból nem kapja meg a zöld hitelt. Ha a szerződésben erre a lehetőségre kitérünk, és például csak a foglaló egy részének az elvesztését írjuk elő erre az esetre, akkor ezzel tudjuk a vevői kockázatot csökkenteni. Valamilyen kockázatot mindenképpen vállalni kell, mert az eladó hónapokig nem adja el az ingatlant miattunk, és ebből neki is kára keletkezhet.

 

Mi a helyzet, ha a CSOK feltételeit nem teljesítjük?

Ha a zöld hitelünkben CSOK hitel rész is van, akkor ehhez a CSOK feltételeit is teljesítenünk kell. A CSOK hiteltől is eleshetünk azonban menet közben, ha például nem születnek meg a vállalt gyermekeink, nem megfelelő a lakás hasznos alapterülete, vagy ha az általunk benyújtott nyilatkozatok tartalma nem valós.

Ebben az esetben, ha a CSOK hitel feltételei nem teljesülnek, a zöld hitelé viszont továbbra is fennállnak, akkor a CSOK hitelből normál zöld hitel lesz. Az eddig kamatmentesen törlesztett hitelrészünket a hitel többi részével egyenlő, maximum 2,5%-os kamattal törlesztjük tovább.
Ha a zöld hitel feltételeinek nem felelünk meg, de a CSOK hitel előírásait továbbra is teljesítjük, akkor 3%-os fix kamattal kell tovább törlesztenünk.

 

Legyünk nagyon körültekintőek!

A zöld hitel tehát igen kedvező, de a felvételnél érdemes óvatosan eljárnunk. Tervezzük meg, mi történik, ha a hitel kedvezményes feltételeit elveszítjük, hogy ne kerüljünk adósságspirálba. Ezenkívül válasszunk ingatlant és építési vállalkozót körültekintően. Nézzük meg korábbi munkáikat, referenciáikat. A cégek cégkivonata és mérlege ingyenesen elérhető, próbáljunk tájékozódni ezekből is. Érdemes tudni, hogy ingyenesen megismerhetjük a céges partnereink hiteles adatait a www.e-cegjegyzek.hu és a www.e-cegkozlony.gov.hu oldalon. A szerződő partnerek adószámának esetleges felfüggesztéséről vagy törléséről a www.nav.gov.hu oldalon tájékozódhatunk. A szerződő fél által elektronikusan benyújtott beszámolókat a www.e-beszamolo.kim.gov.hu oldalon olvashatjuk el.

Az építkezést pedig jó, ha figyelemmel kísérjük – lehetőség szerint műszaki szakember bevonásával –, hogy ha szükséges, időben tudjuk jelezni, ha problémát látunk.