Építési § jog - pontosan, egyszerűen, közérthetően

05.3. Mikor lehet eltérni az építési engedélytől?

Az építkezéseknél gyakori probléma, hogy a kivitelezés során el kell térni a jogerős építési engedélyezési tervdokumentációtól. Ennek többféle oka lehet, egészen az anyagi indokoktól, a kivitelező, vagy az építés egyéb szereplőinek felületesebb munkavégzésén át az építtető igényeinek megváltozásáig. A gyakorlati példákat tekintve meg kell állapítsuk, hogy a magyarországi építkezések döntő többségében mindig van valamilyen eltérés az építési engedélyezési tervtől.

1. Előírások 2012. december 31. napjáig

A 2013. január 1. napjától hatályát vesztett az építésügyi hatósági eljárásokról és az építésügyi hatósági ellenőrzésekről szóló 193/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet előírásai szerint az építési engedélytől és bejelentéstől eltérni, csak újabb előzetes bejelentés megtétele, vagy előzetesen megkért jogerős módosított építési engedély után volt lehetséges. Ez a gyakorlatban és az építésügyi hatósági eljárásokról, valamint a telekalakítási és az építészeti-műszaki dokumentációk tartalmáról szóló 37/2007. (XII. 13.) ÖTM rendelet 1. számú mellékeltében foglaltakat tekintve azt jelentette, hogy egy új épület építésekor a tervektől való eltéréskor, vagy meglévő épület átalakítása, felújításakor, bővítésekor, ha az építési munka érintette az épület tartószerkezeti elemeit és tartószerkezeti rendszerét, akkor új bejelentést kellett tennie, vagy módosított építési engedélyt kellett építtetőnek kérnie a hatóságtól. Ennek hiányában az engedélytől, bejelentéstől való eltéréskor a szabálytalan építés jogkövetkezményével kellett számolni [193/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 16. §, 45/C. §; 37/2007. (XII. 13.) ÖTM rend. 1. mell.].
 

2. 2013. január 1. és 2019. február 11-e között hatályos előírások

Az építésügyi és építésfelügyeleti hatósági eljárásokról és ellenőrzésekről, valamint az építésügyi hatósági szolgáltatásról szóló 312/2012. (XI. 8.) Korm. rendelet (továbbiakban: Eljárási kódex) 2013. január 1. napjával történő hatálybalépésével a jogerős építési engedélytől való eltérés kérdéskörében a jogszabályalkotó jelentős módosításokat eszközölt, melyek már jobban igazodnak, illetve gyakorlatiasabb szemszögből szabályozzák az építkezés közbeni eltéréseket.

Főszabályként továbbra is igaz, hogy a jogerős és végrehajtható építési engedélytől és a hozzá tartozó engedélyezési záradékkal ellátott építészeti-műszaki dokumentációban foglaltaktól a kivitelezés során eltérni csak az építésügyi hatóság újabb előzetes engedélyével, módosított építési engedéllyel lehet. Az Eljárási kódexben azonban már találhatunk néhány kivételt, melyek szerint engedélyköteles munkával is el lehet térni az alapengedélytől.

A vonatkozó jogszabályhely rendelkezése:

„22. § (1) A (2) bekezdésben foglaltak kivételével jogerős és végrehajtható építési engedélytől és a hozzá tartozó engedélyezési záradékkal ellátott építészeti-műszaki dokumentációban foglaltaktól a kivitelezés során eltérni csak az építésügyi hatóság újabb előzetes engedélyével, módosított építési engedéllyel lehet, kivéve, ha
a) az eltérés építési engedélyhez kötött, a jogszabályi előírásoknak megfelel, és nem változtatja meg az építmény
aa) tömegét, befoglaló méreteit, magasságát, alaprajzi kontúrját,
ab) helyét, telepítési paramétereit, és a telek beépítési paramétereit,
ac) tartószerkezetének rendszerét,
ad) - helyi építészeti örökségvédelem alatt álló épület esetén - településképet meghatározó homlokzati elemeit,
b) az eltérés építési engedélyhez kötött, a jogszabályoknak megfelel és nem változtatja meg az építmény a) pontban foglalt jellemzőit, elemeit, de az építmény teherviselési tulajdonságait, képességét érinti, de az építési naplóval igazoltan az építmény teherviselési tulajdonságai továbbra is megfelelőek[1], vagy
c) az eltérés tartalma önmagában nem építési engedélyhez kötött építési tevékenység.
(2) Műemlék esetén a jogerős és végrehajtható építési engedélytől, a hozzá tartozó jóváhagyott, engedélyezési záradékkal ellátott építészeti-műszaki dokumentációban foglaltaktól a kivitelezés során
a) építési engedélyhez, vagy
b) örökségvédelmi hatósági engedélyhez
kötött építési tevékenységgel eltérni csak az építésügyi hatóság újabb előzetes engedélyével, módosított építési engedéllyel lehet.
(3) Az (1) bekezdés szerinti eltérés esetén legkésőbb a használatbavételi engedélyezésig az építési naplóhoz kell csatolni a megvalósult állapotról készült az eltérést ábrázoló tervrajzot, valamint annak ismertető munkarészét.”

Látható, hogy amennyiben az építkezés közbeni eltérés nem befolyásolta az épület jellemző paramétereit (alaprajzi kontúr, magasság, telepítés, épülettömeg…stb) és nem műemléki épületről volt szó, akkor tulajdonképpen egy utólagos dokumentálási kötelezettséggel el lehetett térni az építési engedélyben szereplő műszaki megoldástól.
 

3. 2019. február 12-e óta hatályos előírások

A hatályos előírások szerint a végleges építési engedélytől és a hozzá tartozó engedélyezési záradékkal ellátott építészeti-műszaki dokumentációban foglaltaktól a kivitelezés során eltérni csak az építésügyi hatóság újabb előzetes engedélyével, módosított építési engedéllyel lehet, kivéve, ha
a) az eltérés - helyi építészeti örökségvédelem alatt álló épület esetén - nem változtatja meg az építmény településképet meghatározó homlokzati elemeit,
b) a zártsorú vagy ikres építésű építmény esetén a tervezett módosítás a csatlakozó építmény alapozását vagy tartószerkezetét nem érinti, és az eltérés tartalma önmagában nem építési engedélyhez kötött építési tevékenység, vagy
c) az eltérés tartalma önmagában nem építési engedélyhez kötött építési tevékenység [312/2012. (XI. 8.) Korm. rend. 22. § (1)-(2) bek.].
 

4. Hogyan kell jelezni az engedélytől való eltérést?

Az eltéréseket az elektronikus építési naplóban kell dokumentálni, amely megvalósulási állapotot tartalmazó dokumentáció a használatbavételi engedélyezési vagy használatbavétel tudomásulvételi eljárás megindításának feltétele. Tehát a megvalósulási dokumentációt a használatbavételi eljárás megindítása előtt már el kell készíttetnie építtetőnek, mivel anélkül nem indítható meg az eljárás [312/2012. (XI. 8.) Korm. rend. 22. § (3) bek.].

Az engedélytől való eltérés esetén legkésőbb a használatbavételi engedélyezésig az építési naplóhoz kell csatolni a megvalósult állapotról készült, az eltérést ábrázoló tervrajzot, valamint annak ismertető munkarészét [312/2012. (XI. 8.) Korm. rend. 22. § (3) bek.]. Az engedélyhez kötött kivitelezési munkák befejezését követően a fővállalkozó kivitelező vagy annak felelős műszaki vezetője az építési napló összesítő lapján köteles felsorolni a jogerős építési engedélytől és a hozzá tartozó engedélyezési záradékkal ellátott építészeti-műszaki dokumentációtól való eltéréseket. A fővállalkozó kivitelező vagy annak felelős műszaki vezetője nyilatkozatot tesz arról is, hogy az eltéréseket mi indokolta [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 14. § e) pont].