Építési § jog - pontosan, egyszerűen, közérthetően

2021-ben a cégek már 1000 négyzetméteres, hat lakásos épületet is építhetnek egyszerű bejelentéssel

2016-os bevezetése óta az egyszerű bejelentés szabályrendszere számtalan jelentős változáson esett át. Abban következetes volt a jogalkotó, hogy a lakóépületek közül is csak a kisebb építkezésekre, vagy a természetes személyek saját lakóházainak építésére tette lehetővé az építési engedélyezési eljárás helyett az előzetes hatósági eljárás nélküli beruházást. A 2020 őszén elrendelt veszélyhelyzeti jogrendben ez a keret is jelentősen kitágult: 2020. december 30-tól a veszélyhelyzet megszűnéséig sokkal több lakóépület létesülhet egyszerű bejelentéssel. A nagyobb épületek egyszerű bejelentéssel történő építési szándékát mérsékelheti, hogy a veszélyhelyzeti előírások több szigorítást is tartalmaznak. A jelen összefoglalóban bemutatott előírásokat a hatálybalépésüktől 2022. június 30-ig megkezdett egyszerű bejelentéses beruházásokra lehet alkalmazni.

Magyar Közlöny: 2020. évi 294. szám, 2021. évi 121. szám, 2021. évi 217. szám
Érintett jogszabály: 312/2012. (XI. 8.) Korm. rendelet, 1997. évi LXXVIII. törvény, 155/2016. (VI. 13.) Korm. rendelet
Hatályát vesztette: 687/2020. (XII. 29.) Korm. rendelet
Új jogszabály: 2021. évi XCIX. törvény, 647/2021. (XI. 30.) Korm. rendelet, 648/2021. (XI. 30.) Korm. rendelet
Hatályos: 2020. december 30., 2021. december 1.
 

Bővült az egyszerű bejelentéssel végezhető építési tevékenységek köre

Az egyszerű bejelentésre vonatkozó veszélyhelyzeti rendelkezések jogszabályi hátteréről szóló tájékoztatónkat ide kattintva ismerheti meg. 

A veszélyhelyzeti előírások 2020. december 30-i hatályba lépését megelőzően attól függött, hogy egyszerű bejelentés hatálya alá tartozik-e a lakóház építése, bővítése, hogy
a) természetes személy-e az építtető, illetve
b) 300 négyzetméter összes hasznos alapterület alatti-e az új vagy meglévő épület (kivéve a műemléket, mert ezen nem lehet bővítést végezni egyszerű bejelentéssel).

300 négyzetméter összes hasznos alapterületet meghaladó új lakóépületet csak azok a természetes személy építtetők létesíthettek, akik kizárólag saját lakhatás biztosítása céljából építkeznek, valamint az építendő új lakóépület egy lakásnál többet nem tartalmazhatott [1997. évi LXXVIII. tv. 33/A. § (2) bek.]. Ha nem természetes személy (pl. cég, önkormányzat) az építtető, vagy az új lakóépületben több lakás került kialakításra, akkor élt a 300 négyzetméter összes hasznos alapterületű mérethatár, és ezen felül továbbra is építési engedéllyel lehetett a beruházást megkezdeni.

A meglévő lakóépületek 300 négyzetméter összes hasznos alapterületet meghaladó bővítésére irányuló építési tevékenység egyszerű bejelentés alapján csak akkor történhetett, ha annak tárgya saját lakhatás biztosítására szolgáló lakóépület. A bővítésre a törvényi szabályozás nem írta elő, hogy az épület csak egy lakást tartalmazhat, amivel a jogalkotó - a törvényjavaslat indokolása szerint is - a többlakásos társasházakban történő bővítéseket kívánta elsősorban megkönnyíteni [1997. évi LXXVIII. tv. 33/A. § (3) bek.].
 

2020. december 30-a és 2022. június 30-a között a 300 helyett 1000 négyzetméter összes hasznos alapterületű lakóépületet lehet építeni egyszerű bejelentéssel.

Ez azt jelenti, hogy cégek is építhetnek ekkora épületet, az egyetlen kikötés, hogy legfeljebb hat lakást tartalmazhat a lakóház [1997. évi LXXVIII. tv. 33/A. § (1) bek. a) pont; 687/2020. (XII. 29.) Korm. rend. 1. § (2) bek.; 687/2020. (XII. 29.) Korm. rend. 1. § (8) bek. c) pont; 2021. évi XCIX. tv. 92. § (2) bek.; 155/2016. (VI. 13.) Korm. rend. 5. § (4)-(5) bek.].

A meglévő lakóépületek bővítésére is ugyanezek a paraméterek vonatkoznak, vagyis cégeknek legfeljebb 1000 négyzetméter összes hasznos alapterületű lakóépületet lehet a bővítés eredményeképpen kialakítani, és a már bővített lakóházban legfeljebb hat lakás lehet [1997. évi LXXVIII. tv. 33/A. § (1) bek. a) pont; 687/2020. (XII. 29.) Korm. rend. 1. § (2) bek.; 687/2020. (XII. 29.) Korm. rend. 1. § (8) bek. c) pont; 155/2016. (VI. 13.) Korm. rend. 5. § (4)-(5) bek.; 2021. évi XCIX. tv. 92. § (2) bek.].

Csak halkan jegyezzük meg, hogy az egyéb rendeltetési egységek számára se építésnél, se bővítésnél nincs kikötés.

Eltörölték az alapterületi korlátot (ami nem is volt)

A 687/2020. (XII. 29.) Korm. rendelet - majd az ezzel megegyező szövegezésű 2021. évi XCIX. törvény - szerint az Étv. 33/A. § (2) és (3) bekezdésében foglalt építési tevékenységek alapterületi korlát nélkül, egyszerű bejelentés alapján végezhetők. Valójában az új építésnél korábban sem volt alapterületi korlát, csak alapterületi minimum [1997. évi LXXVIII. tv. 33/A. § (2) bek.; 687/2020. (XII. 29.) Korm. rend. 1. § (2) bek.; 2021. évi XCIX. tv. 92. § (2) bek.]. A jogszabály nem a feltételeket - például saját lakhatás biztosítását - szüntette meg, hanem a 300 négyzetmétert vette ki a szövegből. Az 2020. december 30-a előtt se volt releváns, hogy a természetes személy például 301 vagy 3001 négyezetméteres lakóházat épített - saját lakhatásra épített, egy lakásos lakóépület esetében -, egyikre sem kellett, illetve lehetett építési engedélyt kérnie.

Bővítés esetében sem releváns az új előírás, hiszen az Étv. szerint a természetes személy építtető - műemlék kivételével - egyszerű bejelentéssel végezheti a meglévő lakóépület 300 négyzetméter összes hasznos alapterületet meghaladó bővítésére irányuló építési, valamint az ehhez szükséges tereprendezési, támfalépítési tevékenységet, ha azt saját lakhatása biztosítására szolgáló lakóépület tekintetében végzi. Ha ebből az előírásból kivesszük az alapterületi minimumot, akkor azt érjük el, hogy a legminimálisabb bővítés is egyszerű bejelentéssel végezhető, ami már korábban is így volt [1997. évi LXXVIII. tv. 33/A. § (3) bek.; 687/2020. (XII. 29.) Korm. rend. 1. § (2) bek.]. Sőt, a bővítésnél még kavarodást is eredményezhet, hogy ennél a pontnál az egyszerű bejelentés csak feltételek mellett vehető igénybe, míg az Étv. másik, cégekre is vonatkozó előírásánál ilyen feltétel nincs.

Ha az volt a cél, hogy a cégeknek is lehetővé tegyék mérethatár nélkül a bővítést, akkor viszont a rendeletben az Étv. 33/A. § (3) bekezdése helyett a 33/A. § (1) bekezdés b) pontjára kellett volna hivatkozni.
 

A szabálytalan építési tevékenységek módosított felsorolása nem pontos

Az Étv. 48. § (2) bekezdés szerint jogszerűtlen az építési tevékenység, ha
- természetes személy esetében 300 négyzetméter összes hasznos alapterületet meghaladóan nem saját lakhatás biztosítása érdekében, illetve a megépült lakóépületben nem csak egy lakást kialakítva végzik (Étv. 48. § (2) bekezdés bb) alpont),
- természetes személy esetében a meglévő lakóépület 300 négyzetméter összes hasznos alapterületet meghaladó bővítését nem saját lakhatás biztosítása céljából, nem saját lakhatásra szolgáló lakóépület tekintetében végzik (Étv. 48. § (2) bekezdés bc) alpont),
- természetes személy építtető kivételével, 300 négyzetméter összes hasznos alapterületet meghaladó lakóépület esetében bejelentéssel végzik (Étv. 48. § (2) bekezdés bd) alpont) [1997. évi LXXVIII. tv. 48. § (2) bek. b) pont bb)–bd) alpont].

A veszélyhelyzeti előírások az Étv. fenti előírását úgy egészítették ki, hogy az alapterületi korlátozás be nem tartása az építési tevékenységet nem teszi jogszerűtlenné. A bb) és bc) pontok esetében ez rendben is van, azonban a bd) pont azt az esetet rögzíti, ha cég épít, itt pedig nem a mérethatár eltörlésére, csak annak felemelésére került sor. Ez a rendelkezés elég nehéz helyzetbe hozza majd a hatóságokat, ha szankcionálni szeretnék az 1000 négyzetméternél nagyobb, egyszerű bejelentéssel építő cégeket [687/2020. (XII. 29.) Korm. rend. 1. § (3) bek.; 2021. évi XCIX. tv. 92. § (3) bek.].
 

A lakóház építtetője végre kérhet építési engedélyt is (de sajnos csak a nagyobb épületekre)

Az egyszerű bejelentés 2016-os bevezetése óta azon az állásponton vagyok, hogy meg kellene hagyni az építtetőknek a lehetőséget, hogy eldönthessék: építési engedélyt vagy egyszerű bejelentést szeretnének kérni az építkezésükre. Egy ilyen alternatíva felkínálása arra is jó lehetőség lenne, hogy a jogalkotó felmérje, hogy az egyszerű bejelentés iránt milyen nagyságrendű igény van, figyelembe véve ennek a jogintézménynek a hátrányait is.

A 2020. tavaszi veszélyhelyzeti ellenőrzött bejelentés esetében már megkapták ezt a választási lehetőséget az építtetők, majd a 2020. június 18-án bevezetett és jelenleg is fennálló ellenőrzött bejelentési eljárást is csak akkor folytatja le a hatóság, ha az építtetőnek volt erre irányuló kérelme.

A 687/2020. (XII. 29.) Korm. rendelet és a 2021. évi XCIX. törvény is lehetővé teszi, hogy az építtető a 300 és 1000 négyzetméter közötti, legfeljebb hat lakásos lakóépület kivitelezéséhez egyszerű bejelentés helyett építési engedélyt kérjen [687/2020. (XII. 29.) Korm. rend. 1. § (4) bek.; 2021. évi XCIX. tv. 92. § (4) bek.]. Bízom benne, hogy ez az alternatív lehetőség a koronavírus járványt követően is megmarad majd, és a jogalkotó ténylegesen az építtetőre bízza annak eldöntését, hogy a lakóháza megépítése előtt kéri-e az építésügyi hatóság előzetes „felülvizsgálatát”, vagy saját maga vállalja a tervezés minden kockázatát. 

Fontos kiemelni, hogy sajnos a veszélyhelyzeti előírások sem teszik lehetővé, hogy a 300 négyzetméter összes hasznos alapterület alatti lakóházakra építési engedélyt lehessen kérni.

Az egyszerű bejelentésre vonatkozó egyéb veszélyhelyzeti előírásokat az alábbi tájékoztatók elolvasásával ismerheti meg:

- 2021. december 1-jétől új jogszabályok tartalmazzák az egyszerű bejelentések veszélyhelyzeti előírásait

- A 300 és 1000 négyzetméter közötti, egyszerű bejelentéses lakóépületekre vonatkozó szigorúbb előírások

- A nagyobb lakóépületeknél (is) kötelező a kivitelezési dokumentáció

- Szigorodott az egyszerű bejelentési dokumentációtól való eltérés dokumentálása