Építési § jog - pontosan, egyszerűen, közérthetően

Ingatlannal rendelkezni jogosult

1.
Rendelkezési jog az építésügyi hatósági eljárásban

A fogalomnak még a műemlékek tekintetében van jelentősége, mivel a nyilvántartott műemléki érték védetté nyilvánításának előkészítése során a Forster Központ értesíti a védetté nyilvánításra javasolt ingatlannal rendelkezni jogosultat [13/2015. (III. 11.) MvM rend. 8. § (4) bek.].

A hatályos általános építmények engedélyezésére vonatkozó jogszabályok már nem használják ezt a fogalmat.

2.
Ingatlannal rendelkezni jogosult a 193/2009. (IX. 15.) Korm. rendeletben

A 2013. január 1-jét megelőzően indult eljárások vonatkozásában még alkalamazandó a fogalom.

Az ingatlannal rendelkezni jogosult az a személy, akinek a polgári jog szabályai szerint az ingatlan birtoklásáról, használatáról, felhasználásáról döntési joga van, aki az ingatlannal rendelkezhet. Az Eljárási kódex ezen fogalom-meghatározása egyébként problémás, mert nem felel meg teljeskörűen a polgári jog által használt terminológiának (193/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 2. §).

Az építésügyi hatósági eljárásokról és az építésügyi hatósági ellenőrzésről szóló 193/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet 2009. október 1-jén lépett hatályba, rendelkezéseit a hatálybalépését követően indult vagy megismételt eljárásokban kell alkalmazni, ezt megelőzően indult eljárásokban még a 37/2007. (XII. 13.) ÖTM rendelet alkalmazandó. Az új jogszabály értelmező rendelkezései között egyetlen fogalom-meghatározást találunk. A 2. § kimondja, hogy az építésügyi engedélyezési eljárásokban ingatlannal rendelkezni jogosult az a személy, akinek a polgári jog szabályai szerint az ingatlan birtoklásáról, használatáról, felhasználásáról döntési joga van, aki az ingatlannal rendelkezhet (egyébként 37/2007. (XII. 13.) ÖTM rendelet is ezt a fogalmat használta).

Ez a fogalom azért kiemelten fontos, mert – az elvi építési és a használatbavételi engedélyezés kivételével – az építésügyi hatósági engedély megadásához, valamint a használatbavételi bejelentés kivételével a bejelentéshez az ingatlannal rendelkezni jogosult hozzájárulása is szükséges. Ha ez nincs meg, akkor az építésügyi hatóság nem adhatja ki az engedélyt. Az építési (továbbépítési), bontási és fennmaradási jogosultság (építési jogosultság) igazolására ingatlantípusonként (társasház, szövetkezeti ház) eltérő előírások vonatkoznak, de ezekre most nem térünk ki, az egyszerűség kedvéért csak a saját ingatlanon történő építés esetét vizsgáljuk.

2008. január 1-jét megelőzően az építésügyi jogszabályok nem tartalmaztak ilyen fogalmat, csak annyit rögzítettek, hogy a saját tulajdonban lévő ingatlanon történő építési tevékenység végzése esetében a tulajdoni lap három hónapnál nem régebbi hiteles másolatát, jogerős hagyatékátadó végzést, jogerős és végrehajtható bírósági vagy államigazgatási határozatot, illetve az ingatlan tulajdonjogának megszerzéséről szóló (ügyvéd által ellenjegyzett) szerződést lehetett bemutatni, továbbá a haszonélvezettel terhelt ingatlan esetében a haszonélvező hozzájáruló nyilatkozatával vagy az ezt pótló bírósági ítéletre volt szükség. Vagyis az építésügyi hatóságnak annyi dolga volt, hogy a tulajdonjogot vizsgálták valamilyen hiteles dokumentumból, illetve – amennyiben volt – a haszonélvező nyilatkozatát szerezték be.

3.
Eltérés a polgári jogi és az építési jogi fogalmak között

Az ingatlan tulajdonosát tulajdonjoga alapján megilleti a birtoklás és a birtokvédelemhez való jog, a használat és hasznok szedésének joga, illetve a rendelkezési jog. Az ingatlannal rendelkezni jogosult fogalmát a Ptk. határozza meg, amely fogalom változatlanul alkalmazandó.

A Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (régi Ptk.) és a 2013. évi V. törvény (Ptk.) a rendelkezési jog tartalmát ugyanúgy szabályozza. Az ingatlannal kapcsolatos rendelkezési jog magában foglalja az alábbiakat:
- a birtok és a használat, hasznok szedésének átengedése (pl.: haszonélvezet engedélyezése).
- döntés a megterhelésről (pl.: jelzálogjog alapítása).
- a tulajdonjog átengedése (pl.: adásvétel, ajándékozás vagy tartási szerződés fejében történő átruházás) [1959. évi IV. tv. 112. §; 2013. évi V. tv. 5:30. §].

Most térhetünk vissza 193/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet 2. §-ára, amely a Ptk. szerinti rendelkezési jogosultságot kibővítette akkor, amikor az építési szabályok szerint az építési jogosultság tekintetében nyilatkoztatni szükséges személyeket határozta meg, hiszen a rendelet kimondja, hogy – az ingatlannal rendelkezni jogosult mellett – annak a beleegyezése is kell, akinek a polgári jog szabályai szerint az ingatlan birtoklásáról, használatáról, felhasználásáról döntési joga van. Vagyis valamiért a jogalkotó nem azt rögzítette, hogy az ingatlannal rendelkezni jogosult nyilatkozata kell csupán. Ez egyébként indokolt is, hiszen korábban a tulajdonos például jogosult volt akár le is bontani a bérbe adott ingatlant, amely kétségkívül szerződésszegésnek minősült a bérlő irányába. Tehát az indok az építési jogosultság kibővítése tekintetében érthető, viszont nagyon veszélyes terület.

Az ingatlan birtoklásáról, használatáról ugyanis már nem csak a tulajdonos dönthet, hanem bárki, akinek valamilyen jogcímen az ingatlan a birtokába került. A legjobb példa a bérlő vagy a szívességi (lakás)használó személye. A bérleti szerződés dönti el, hogy a bérlő albérletbe adhatja-e az ingatlant, illetve a bérlő határoz a használatról is (például ha elutazik, akkor pár napig nem lakik a lakásban, majd visszaköltözik, vagy valakinek lehetővé teszi a használatot). A bérlő döntési helyzetben van, ezért a nyilatkozata szükséges, ha a tulajdonos építési engedélyt szeretne kérni. Érdekes helyzet állhat elő, ha például a felek között a bérleti szerződés felmondása miatt zajlik pereskedés, a tulajdonos építkezni szeretne, de a bérlő ehhez nem járul hozzá. Az építésügyi hatóság valószínűleg úgy döntene, hogy a bérleti jogviszonnyal kapcsolatos per jogerős befejezéséig felfüggeszti az építési engedély iránti engedélyezési eljárást

Az ingatlan felhasználásáról döntési joga pedig csak annak van, aki az ingatlan értékesítéséről, tulajdonjogáról határozhat. Egy banki hitel esetében, amikor a bank elidegenítési és terhelési tilalmat köt ki a zálogjoga biztosítására, vagy amikor valaki szerződésben másnak vételi jogot biztosít, akkor a banknak és a vételi jog jogosultjának a döntésétől függ az ingatlan tulajdonjoga. A bank megtilthatja az átruházást, illetve a vételi jog jogosultja az előre leegyeztetett vételáron, egyoldalú nyilatkozattal megszerezheti az ingatlan tulajdonjogát. Akkor a bank és a vételi jog jogosultjának a hozzájárulása nélkül semmilyen építési tevékenység nem végezhető, hiszen nekik döntési joguk van az ingatlan felhasználásáról? Még komolyabb kérdés, az elővásárlásra jogosultak köre, amelyet – például helyi védettség esetében – jogszabályok alapítanak, vagy akár szerződésben is létrehozható.

A 193/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet kiemeli, hogy a jelzálogjoggal terhelt ingatlan esetén csak az építmény bontására irányuló építésügyi hatósági engedélyezéskor kell a jelzálogjog jogosultjának hozzájáruló nyilatkozatát beszerezni, de ha szigorúan vesszük a jogszabályt, akkor az előbb felsoroltakat nem lehet kihagyni az építési jogosultság igazolásához. Kérdés, hogy a jogalkotó ezzel arra akart-e utalni, hogy a fenti okfejtésem hibás, vagy éppen azt akarta elérni, hogy bontás esetében – többi jogosult mellett – a jelzálogjog jogosultjának nyilatkozata is elengedhetetlen legyen?

4.
A szolgalmi jog mint rendelkezési jog?

Egy építésügyi hatóság hiánypótlásként a szomszédos ingatlan tulajdonosainak hozzájárulását is kérte az építési engedély iránti kérelemhez, a szomszédos ingatlan tulajdonosainak az engedélyezési eljárással érintett ingatlanon ugyanis átjárási szolgalmi joguk volt. A szolgalmi joggal terhelt ingatlan tulajdonosa kívánt építkezni.

A szolgalom alapján valamely ingatlan mindenkori birtokosa más ingatlanát meghatározott terjedelemben használhatja, vagy követelheti, hogy a szolgalommal terhelt ingatlan birtokosa a jogosultságából egyébként folyó valamely magatartástól tartózkodjék. A szolgalmi jog gyakorlására jogosultnak tehát sem döntési joga, sem rendelkezési joga nincs a szolgalommal terhelt ingatlan tekintetében, ezért ingatlannal rendelkezni jogosultnak nem minősíthető, az építési engedély kiadásához a hozzájáruló nyilatkozata nem követelhető meg [1959. évi IV. tv. 166. § (1) bek.; 2013. évi V. tv. 5:160. §].

Álláspontom szerint tehát a 193/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet alapján lefolytatott eljárásban az építésügyi hatóság a szolgalmi jog jogosultjának nyilatkozatához nem kötheti az építési engedély kiadását, viszont elképzelhető, hogy egyes esetekben jogot kellene biztosítani arra a hatóságnak, hogy a hozzájárulást bekérje. Ha például az ingatlan-nyilvántartásból a szolgalmi jog terjedelme kiderül, és a felépítendő épület ezt a bejegyzett jogot kizárja vagy korlátozza (például az átjárási útvonalra épület épül vagy csak egy részét építik be), akkor a szolgalmi jog jogosultjának egy szimpla ügyfélnél erősebb jogokat kellene teremteni. Hangsúlyozom, hogy csak azokban az esetekben ajánlanám ezt a megoldást, amikor a szolgalmi jog az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetésre került, egy szerződés vagy elbirtoklás útján szerzett szolgalmi jogosult ingatlan-nyilvántartási bejegyzés hiányában változatlanul csak ügyfélként járhatna el. 

5.
Az építésügyi hatóság mint polgári bíróság

Az Építési törvény 37. § (2) bekezdése kimondja, hogy az építésügyi hatóság engedélye az építési munkával kapcsolatos polgári jogi igényt nem dönt el. Azáltal azonban, hogy az építésügyi hatóság kénytelen a tulajdoni lapon és a tulajdonjogon túlmenően is ellenőrzést folytatni, és olyan jogviszonyokat is figyelembe venni, amelyek az ingatlan-nyilvántartásból nem derülhetnek ki, szerintem a polgári jog területére téved. A haszonélvezet fennállása ugyanis – amelyet 2008 előtt vizsgált a hatóság – a tulajdoni lap III. részéről kiderül, azonban például egy bérleti szerződés tényéről a hatóság legfeljebb az építtetőtől értesülhet. Jelen helyzetben, ha mondjuk valaki egy engedélyezési eljárásban bemutat egy bérleti szerződést az ingatlanra, az építésügyi hatóság mi alapján fogja azt megállapítani például, hogy az még hatályos-e, és a bérlő az ingatlannal rendelkezni jogosultnak minősül-e?

Félreértés ne essék, szerintem is érintett egy átépítés esetében például a vételi jogosult, hiszen lehet, hogy az ingatlan kevesebbet fog érni az átépítés miatt, és érintett például a bérlő is, aki nem tudja az építkezés miatt használni az ingatlant, azonban, ha a polgári jog keretébe tartozó jogokat az építésügyi hatóságnak kell vizsgálnia, az előbb utóbb olyan kavarodáshoz, és visszaélésekhez vezethet, amelyeket az építésügyi hatóságok nem vállalhatnak fel. Az építésügyi hatóságnak szigorúan az építési és műszaki szabályokat kell tudni betartani és betartatni, ez is éppen elég nagy feladat, a felek közötti polgári jogi vitát nem lenne szabad az ügyintéző vállára rakni. Bárki lehet ügyfél egy építésügyi eljárásban, akinek jogát vagy jogos érdekét az ügy érinti, és az ügyfelet megillető jogokat és kötelezettségeket gyakorolhatják (például iratbetekintés, fellebbezés), de más, ha valaki ügyfél, és más, ha a nyilatkozata nélkül az építési engedély meg sem adható.