Órai kérdések

Az előadásokon a korábbi előadások anyagából teszek fel kérdéseket, amelyeket az órán meg is válaszolunk.

Van-e arra lehetőség, hogy a Felek a Ptk-ban és a Kivitelezési kódexben foglaltaktól eltérő feltételekben állapodjanak meg a szerződésben?

a) A Ptk. kötelmi részében található rendelkezésektől – néhány kivételtől eltekintve – el lehet térni, a Kivitelezési kódex rendelkezéseitől nem.

b) A Ptk. kötelmi részében található rendelkezésektől és a Kivitelezési kódex rendelkezéseitől is el lehet térni, de csak a Felek közös akaratával, az egyoldalú eltérésre nincs lehetőség.

c) A Ptk. kötelmi részében található, a kivitelezési szerződésre vonatkozó rendelkezésektől (amely egy szakasz), és a Kivitelezési kódex rendelkezéseitől nem lehet eltérni, de Ptk. kötelmi részében található többi rendelkezésektől a Felek közös akaratával el lehet térni.

d) A szerződéskötési és a tartalom-meghatározási szabadság elvére tekintettel, mind a Ptk., mind a Kivitelezési kódex előírásaitól el lehet térni, de csak akkor, ha az a Megrendelő, mint fogyasztó számára előnyös. A Megrendelő részére hátrányos eltérés érvénytelen.

Szóban megállapodik az eladóval az ingatlan adásvételi szerződés lényeges kérdéseiről (ár, birtokbaadás időpontja, fizetés módja, stb.). A biztonság kedvéért magával vitt egy ügyvédet, aki tanúsítani tudja az elmondottakat. Miután Ön átutalta a vételárat, az ügyvéd felszólítja az eladót a ház elhagyására, de ő nem akar költözni, mert meggondolta magát, és nem adja el az ingatlant. Mit tehet azért, hogy megszerezze az ingatlan tulajdonjogát?

a) A tulajdonjogot nem lehet megszerezni, mert nincs érvényes szerződés, csak a vételár visszafizetését lehet eredményesen perelni.

b) Mivel nincs érvényes szerződés ezért a tulajdonjogot sem lehet megszerezni, és a vételár visszafizetését sem lehet eredményesen perelni.

c) A tulajdonjogot csak akkor lehet megszerezni, ha a bírósági peres eljárásban az ügyvéd, és még egy tanú is igazolja a szerződés lényeges elemeit, mert csak kettő tanú esetében fogadja el a bíróság érvényesnek a szerződést.

d) A tulajdonjogot akkor lehet megszerezni, ha a bírósági peres eljárásban az ügyvéd hajlandó tanúként is megjelenni. Az ügyvéd kvázi hiteles személyként igazolja az elmondottakat, így a bíróság érvényesnek tekinti a szerződést.

A vevő a vételárát egy másik eladásból akarta előteremteni, ezt bele is írták a szerződésbe. Ez a másik jogügylet mégsem valósult meg, így a vevő a vételárat sem tudta megfizetni. Ön az eladó. Köteles visszafizetni a szabályosan kikötött foglaló összegét?

a) Igen, vissza kell fizetni, hiszen tájékoztatták arról, hogy miből fog a vevő fizetni, és ez nem sikerült.

b) Igen, vissza kell fizetni, de csak akkor, ha a vevő igazolja, hogy mindent megtett a másik ingatlana értékesítése érdekében.

c) Nem kell visszafizetni, hiszen a vételár előteremtése a vevő kockázata.

d) Nem kell visszafizetni, de csak akkor, a szerződésben kifejezetten rögzítették, hogy a vételár előteremtése a vevő kockázata.

A felek az ingatlan birtokba adásának időpontját 2019. október 15. és 2019. november 30. napja között határozták meg azzal, hogy a birtokbaadás feltétele a teljes vételár megfizetése. Az ingatlan birtokba adására csak 2019. december 22-én került sor, vevők a vételárat 2020. március 1-jén fizették meg. Vevők bejelentették a késedelmi kötbérigényüket 22 nap után. A bíróság mi alapján fogja eldönteni, hogy jogos-e a kötbér iránti igény?

a) A szerződés alapján Vevőnek a teljes vételárat meg kellett fizetnie a birtokba adást megelőzően. Ennek hiányában az Eladó nem esett késedelembe a birtokba adással, és nem keletkezett kötbérfizetési kötelezettsége.

b) Vevők 22 nap után késedelmi kötbért kaphatnak, hiszen Eladó igazolhatóan késedelembe esett. A vételár és a birtokbaadás két külön kötelezettség.

c) Vevők 11 nap után kapnak csak késedelmi kötbért, hiszen ők is csúsztak a vételár kifizetésével.

d) Vevők a késedelmi kötbéren felül még az egyéb károkat – például a 22 napra eső bérleti díjat is – igényelhetik.