Építési § jog - pontosan, egyszerűen, közérthetően

Lakásbérleti jogviszony megszűnése térítési díj ellenében

A Kúria a Miskolci Önkormányzat rendelete alapján kimondta, hogy törvénysértő az az önkormányzati szabályozás, amely a lakásbérleti jogviszony térítési díj ellenében történő megszüntetését ahhoz köti, hogy a bérlő a település közigazgatási területén kívülre költözzön. Az önkormányzat a miskolci ún. számozott utcák lakóit úgy akarta ösztönözni a lakóhelyük elhagyására, hogy egy egyszeri, 1,5 – 2 millió forintos összeget ajánlott fel cserébe.

Érintett jogszabály: 2003. évi CXXV. törvény; 1993. évi LXXVIII. törvény
Kúria határozata: Köf.5003/2015/4.

1.
Az eset rövid leírása

A Borsod-Abaúj-Zemplén Megyei Kormányhivatal mint indítványozó az Alaptörvény 25. cikk (2) bekezdés c) pontja, a Mötv. 136. § (2) bekezdése és a bíróságok szervezetéről és igazgatásáról szóló 2011. évi CLXI. törvény (a továbbiakban: Bszi.) 24. § (1) bekezdés f) pontja alapján kezdeményezte Miskolc Megyei Jogú Város Önkormányzata Közgyűlésének a lakások bérletéről szóló 25/2006. (VII.12.) önkormányzati rendelete (a továbbiakban: Ör.) 23. § (3) bekezdése törvényességi vizsgálatát és megsemmisítését.

Az Ör. szerint a lakásbérlet létrejöhet szociális alapon, költségelven és piaci alapon. Az Ör. 23. § (3) bekezdése a közös megegyezésen alapuló bérleti jogviszony megszüntetése esetén úgy rendelkezik, hogy a piaci alapon bérbe adott lakások esetén a bérlő térítési díjra nem jogosult. Ezen túlmenően az Ör. 23. § (3) bekezdése kimondja, hogy alacsony komfortfokozatú lakások esetében pénzbeli térítés csak akkor fizethető, ha a bérlő a város közigazgatási határán kívül vásárol lakóingatlant és arra 5 éves időtartamra elidegenítési és terhelési tilalom kerül bejegyzésre az önkormányzat által. Ezek a bérlők a szociálisan rászorulók köréből kerülnek ki, azaz az Ör. e személyi kört a város közigazgatási határán kívüli költözés esetén részesíti térítési díjban.

2.
Az indítványozó állásfoglalása

Az indítványozó szerint az Ör. 23. § (3) bekezdése ellentétes az egyenlő bánásmódról és az esélyegyenlőség előmozdításáról szóló 2003. évi CXXV. törvény (a továbbiakban: Etv.) 8. és 26. §-ával, a lakások és helyiségek bérletére és elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: Ltv.) szabályozási céljaival, túlterjeszkedik az Ltv. 23. § (3) bekezdésben foglalt felhatalmazó rendelkezéseken, továbbá ellentétes Magyarország Alaptörvényének VI., XV. és XXVII. cikkeivel.

A Borsod-Abaúj-Zemplén Megyei Kormányhivatal álláspontja szerint ez a szabályozás az Etv. 8. §-ában meghatározott hátrányos megkülönböztetést valósít meg, tekintettel az Etv. 26. §-ában külön is kiemelt lakhatás szerinti különbségtétel tilalmára. Az Ör. 3. § (1) bekezdése és 23. § (3) bekezdése alapján megállapítható, hogy a lakásbérleti jogviszony közös megegyezés alapján történő megszüntetése esetén a költség alapú és a szociális alapú bérleti jogviszony alanyai térítési díjra jogosultak. A két csoport közül a szociális helyzet alapján alacsonyabb komfortfokozatú lakásbérlettel rendelkező személyek olyan megszorító feltétellel (a városon kívülre történő költözés esetén) szerezhetnek jogosultságot a térítésre, amelyet a másik – velük összehasonlítható bérleti jogviszonyra szerződött – csoport esetén az Ör. nem kér teljesíteni.

Az Ör. 23. § (3) bekezdése túlterjeszkedik a szabályozásra felhatalmazást adó Ltv. 23. § (3) bekezdésén és ellentétes az Ltv. szabályozási céljaival, amely az önkormányzatok bérbeadói jogainak erősítését és a bérlők méltányos érdekeinek a védelmét irányozza elő. A lakásbérleti jogviszony közös megegyezéssel történő megszüntetése esetén fizetendő térítési díj a bérlő bérleti jogának pénzbeli megváltását jelenti, aki az ezen a jogcímmel szerzett vagyonnal lakhatásának további megoldása érdekében szabadon rendelkezhet. Nincs az önkormányzatnak felhatalmazása arra, hogy a térítési díjra való jogosultságot a közigazgatási határon kívüli lakóingatlan vásárlásához kösse.

Az indítványozó szerint végül a szabályozás ellentétes az Alaptörvény VI. cikkében található magánszférához való joggal, a XV. cikkében foglalt törvény előtti egyenlőség és diszkrimináció tilalom elveivel, a XXVII. cikkben meghatározott tartózkodási hely szabad megválasztásának jogával.

3.
Az önkormányzat állásfoglalása

Az önkormányzat álláspontja szerint az Ör. 23. § (3) bekezdése nem törvénysértő. Az önkormányzatot, mint minden tulajdonost megilleti az Alaptörvény XIII. cikkébe foglalt tulajdonhoz való jog, az Ltv. 3. § (1) bekezdése felhatalmazást ad az önkormányzatnak a tulajdonába álló lakások hasznosítása szabályainak megalkotására. A lakásgazdálkodás a Mötv. 13. § (1) bekezdés 9. pontja szerint az önkormányzat kötelezettsége is egyben. Az Alaptörvény 38. cikke értelmében az önkormányzati lakásállomány nemzeti tulajdonnak minősül, és az Alaptörvény XIII. cikke alapján e vagyonnal az önkormányzat a választópolgárok iránti felelősséggel köteles gazdálkodni.

Az önkormányzat kifejtette továbbá, hogy az önkormányzat pozitív diszkriminációval élt a szociálisan rászoruló bérlői kör tekintetében, mivel a térítési díj fizetésével ellensúlyozza a piaci alapon bérlők jövedelmi előnyeit. Utalt arra, hogy az Európai Unió által a regionális operatív program keretében támogatott Integrált Városfejlesztési Stratégiában 2008-ban az önkormányzat kötelezettséget vállalt az avult, szegregátumokat képező telepek felszámolására. Ezt a célt 2004-ben az Integrált Településfejlesztési Stratégiában is fenntartotta, így köteles önkormányzati segítséggel a munkaerőpiacról kiszorult emberek lakhatásának biztonságát megőrizni. Ezt leginkább a térítési díjból Miskolc vonzáskörzetében található településeken lehet megvalósítani.

Az Ör. 23. § (3) bekezdésben található 5 éves elidegenítési és terhelési tilalommal kapcsolatban az önkormányzat kifejtette, hogy annak célja az önkormányzati vagyonnal való felelős gazdálkodás, amelyet az Alaptörvény 33. cikk (2) bekezdése ír elő. Ezáltal lehet a közpénzből juttatott összeg rendeltetésszerű, célhoz kötött felhasználásról gondoskodni.

Az Etv. 7. § (2) bekezdés b) pontja értelmében nem diszkriminatív az a szabályozás, amelynek tárgyilagos mérlegelés szerint ésszerű indoka van, ilyen az Ör. 23. § (3) bekezdésbe foglalt szabályozás. Nem sérti a szabad mozgás és a tartózkodási hely szabad megválasztásának jogát az Ör., mivel az Ltv. 23. § (3) bekezdése szerint csak a bérlő és a bérbeadó konszenzusa alapján jöhet létre e konstrukció.

4.
Érintett jogszabályok

1993. évi LXXVIII. törvény (Ltv.) 23. § (3) bekezdés

A felek az önkormányzati lakásra kötött szerződést közös megegyezéssel úgy is megszüntethetik, hogy a bérbeadó a bérlőnek másik lakást ad bérbe, vagy pénzbeli térítést fizet. A másik lakás bérbeadása mellett pénzbeli térítés is fizethető. A másik lakás bérbeadására, illetőleg a pénzbeli térítésre vonatkozó szabályokat önkormányzati rendelet határozza meg.

2003. évi CXXV. törvény (Etv.) 8. §, 26. §

8. § Közvetlen hátrányos megkülönböztetésnek minősül az olyan rendelkezés, amelynek eredményeként egy személy vagy csoport valós vagy vélt
a) neme,
b) faji hovatartozása,
c) bőrszíne,
d) nemzetisége,
e) nemzetiséghez való tartozása,
f) anyanyelve,
g) fogyatékossága,
h) egészségi állapota,
i) vallási vagy világnézeti meggyőződése,
j) politikai vagy más véleménye,
k) családi állapota,
l) anyasága (terhessége) vagy apasága,
m) szexuális irányultsága,
n) nemi identitása,
o) életkora,
p) társadalmi származása,
q) vagyoni helyzete,
r) foglalkoztatási jogviszonyának vagy munkavégzésre irányuló egyéb jogviszonyának részmunkaidős jellege, illetve határozott időtartama,
s) érdekképviselethez való tartozása,
t) egyéb helyzete, tulajdonsága vagy jellemzője (a továbbiakban együtt: tulajdonsága) miatt részesül kedvezőtlenebb bánásmódban, mint amelyben más, összehasonlítható helyzetben levő személy vagy csoport részesül, részesült vagy részesülne.

26. § (1) Az egyenlő bánásmód követelményének megsértését jelenti különösen a 8. §-ban meghatározott tulajdonságok szerint egyes személyeket
a) közvetlen vagy közvetett hátrányos megkülönböztetéssel sújtani a lakhatást segítő állami vagy önkormányzati támogatások, kedvezmények vagy kamattámogatás nyújtásával kapcsolatosan,
b) hátrányos helyzetbe hozni az állami vagy önkormányzati tulajdonú lakások és építési telkek értékesítése vagy bérbeadása feltételeinek meghatározása során.
(2) A használatbavételi és egyéb építési hatósági engedély kiadásának megtagadása, illetve feltételhez kötése sem közvetlenül, sem közvetve nem alapulhat a 8. §-ban meghatározott tulajdonságokon.
(3) A lakáshoz jutási feltételek meghatározása nem irányulhat arra, hogy a 8. §-ban meghatározott tulajdonságok szerint egyes csoportok valamely településen, illetve településrészen mesterségesen, nem a csoport önkéntes elhatározása alapján elkülönüljenek.

5.
A Kúria Önkormányzati Tanácsának döntése

A Kúria Önkormányzati Tanácsa megállapította, hogy Miskolc Megyei Jogú Város Önkormányzata Közgyűlésének a lakások bérletéről szóló 25/2006. (VII.12.) önkormányzati rendelet 23. § (3) bekezdése törvénysértő az alábbi indokok alapján, ezért azt megsemmisítette.

Az Ltv. III. Fejezete szabályozza a lakásbérleti jogviszony megszűnését. Az Ltv. 23. § (3) bekezdése szerint a felek az önkormányzati lakásra kötött szerződést közös megegyezéssel úgy is megszüntethetik, hogy a bérbeadó a bérlőnek másik lakást ad bérbe, vagy pénzbeli térítést fizet. A másik lakás bérbeadása mellett pénzbeli térítés is fizethető. A másik lakás bérbeadására, illetőleg a pénzbeli térítésre vonatkozó szabályokat önkormányzati rendelet határozza meg. Az Ör.-ben szabályozott térítési díj az Ltv. e rendelkezésén alapul, célja a lakásbérleti jogviszony megszüntetése.

Az Ör. tárgybeli rendelkezése egy körülhatárolható személyi kört érint: az alacsony komfortfokozatú lakásban élőket. Az önkormányzat a szabályozás magyarázataként arra utalt a Kúriának megküldött állásfoglalásában, hogy az Európai Unió támogatásával az önkormányzat kötelezettséget vállalt az avult, szegregátumokat képező telepek felszámolására. Tehát nyilvánvaló, hogy a támadott szabályozás alapvetően a szociális helyzet alapján rászorulókat érinti.

A Kúria Önkormányzati Tanácsa kifejtette, hogy jelen ügyben az Ör. 23. § (3) bekezdésébe foglalt szabályból a szociális helyzet alapján történő tiltott megkülönböztetés azért következik, mert egy lakásbérlettel összefüggő szabálynak nem lehet legitim célja annak ösztönzése – olyan jogviszonyok létrehozása –, hogy az alacsonyabb komfortfokozatú lakásban lakók a város közigazgatási területén kívülre költözzenek.

Nem megalapozott az önkormányzat azon érvelése, hogy az Ör. 23. § (3) bekezdése azért nem törvénysértő, mert pozitív diszkriminációt valósít meg. Maga a lakásbérleti jogviszony térítés ellenében történő megszüntetésének önkormányzati szabályozása valóban egy pozitív lehetőség az Ltv. 23. § (3) bekezdése szerint. Ugyanakkor jelen ügyben nem is magával a térítési díjjal kapcsolatban merül fel a megkülönböztetés, hanem azzal összefüggésben, hogy az alacsonyabb komfortfokozatú lakások esetén ez a térítési díj ahhoz a hátrányhoz kötött, hogy egyrészt Miskolc közigazgatási határán kívül kell lakóingatlant vásárolni, másrészt az önkormányzat a lakáspiacon vásárolt magántulajdonú ingatlanra 5 éves időtartamra elidegenítési és terhelési tilalmat jegyez be.

Az az ösztönző szabály, amelynek eredményeként az egyén, egyének csoportja az adott település elhagyására köteles, sértheti a tartózkodási hely szabad megválasztásához való jogot, a magán- a családi élet, az otthonhoz és a kapcsolattartáshoz való jogot is. A szabályozásnak tárgyilagos megítélés szerint nincs – a hatályos magyar jogrendszer alapjogi standardjai szerint – elfogadható indoka.

Nem helytálló az önkormányzat azon érve sem, hogy mivel a bérlő és a bérbeadó közös megegyezéséről van szó, ezáltal a bérlő szabad akaratából költözik a városon kívülre. Figyelembe kell venni, hogy a város közigazgatási területének elhagyását, mint kötelezettséget – a térítési díjhoz jutás feltételeként – az Ör. írja elő. Tehát az önkormányzat, mint közhatalommal rendelkező szervezet jogszabályba foglalt előírásáról van szó, s nem arról, hogy az alacsonyabb komfortfokozatú lakás bérlői szabad akaratukból belátják, hogy a térítési díj ellenében lakhatásukat Miskolcon kívül jobb körülmények között tudják biztosítani.

A Kúria Önkormányzati Tanácsa tehát megállapította, hogy az Ör. 23. § (3) bekezdése az Ltv. 23. § (3) bekezdésével ellentétes. Bár e törvényi rendelkezés felhatalmazást ad az önkormányzatoknak a térítési díjra vonatkozó szabályok rendeleti megalkotására, de nyilvánvalóan nem ad felhatalmazást arra – s az önkormányzat erről felhatalmazás nélkül nem rendelkezhet – hogy az önkormányzat a térítési díjból vásárolt lakásra öt éves elidegenítési és terhelési tilalmat állapítson meg, de ugyan így nincs felhatalmazás az önkormányzatnak a városon kívüli költözés feltétele meghatározására sem.