Építési § jog - pontosan, egyszerűen, közérthetően

Megtörtént az első rozsdaövezeti akcióterület kijelölése

Az Építési törvényben 2020-ban jelent meg a rozsdaövezeti akcióterületek szabályozása, amit 2021-ben a Kormány határozata követett a területek kijelölésének pontos eljárásrendjéről, benne a Rozsdaövezeti Bizottság felállításáról. Angyalföldön, Budapest XIII. kerületében került sor az első városi „tartalékterület” fejlesztési célú kijelölésére a rozsdaövezeti akcióterületek kijelöléséről és egyes akcióterületeken megvalósuló beruházásokra irányadó sajátos követelményekről szóló 619/2021. (XI. 8.) Korm. rendelettel.

Magyar Közlöny: 2021. évi 201. szám
Új jogszabály: 619/2021. (XI. 8.) Korm. rendelet
Hatályos: 2021. november 9.
 

Az első ún. azonnali rozsdaövezeti akcióterület, a nemzetgazdasági szempontból kiemelt jelentőségű ügyek területe

Az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvényben (a továbbiakban: Étv.) 2020-ban jelent meg a rozsdaövezeti akcióterületek szabályozása, amit 2021-ben a Kormány határozata (1107/2021. (III. 10.) Korm. határozat) követett a területek kijelölésének pontos eljárásrendjéről, benne a Rozsdaövezeti Bizottság felállításáról. Az előzményekkel, előbbi kérdéskörrel ebben a cikkben, míg a kijelölési eljárásrenddel ITT foglalkoztunk részletesen.

A rozsdaövezeti akcióterületek kijelöléséről és egyes akcióterületeken megvalósuló beruházásokra irányadó sajátos követelményekről szóló 619/2021. (XI. 8.) Korm. rendelettel (a továbbiakban: Rozsdarendelet) Budapest XIII. kerületében jelölte ki az első városi „tartalékterületet”. Az egykori Láng Gépgyár területére tervezett vegyes funkcionalitású beruházás – iroda- és szolgáltató épületek, lakások, hotel és zöldövezeti rendeltetés – a rozsdaövezeti területek újrahasznosításának folyamatában a teljes megvalósítás „prototípusa” lehet.
 

Forrás: Láng Gépgyár 1962., Fortepan / Angyalföldi Helytörténeti Gyűjtemény

A mintegy másfél évszázados ipari termelési múlttal rendelkező, egykoron gőzgépeket, majd gőzturbinákat gyártó Láng Gépgyár területén tervezett ingatlanfejlesztési beruházás a rozsdaövezeti akcióterületek létrehozásának alapjául szolgáló eredeti koncepcióval tökéletesen egybecseng. A korábbi használatból eredően leromlott állapotú, elhagyott és elhagyatott területek újbóli használatba vonása lehetőséget nyújt olyan új, egységes városi „negyedek” létrehozására, ahol a különböző alapvető rendeltetések – munka, lakó, szolgáltató és rekreációs – közeli, akár egymás melletti elhelyezésével fenntarthatóbb városi életvitel alakítható ki. A területen az eddig ismertté vált elképzelések szerint épp ilyen, vegyes funkcionalitású ingatlanfejlesztésre kerülhet sor.

A Rozsdarendelet alapján az Étv. szerinti azonnali, közép- és hosszútávú rozsdaövezeti akcióterületi típusok közül a szóban forgó terület, a Budapesti XIII. kerület, belterületi 25896/2. helyrajzi számú ingatlan ’azonnali’ besorolást kapott. Ez azt jelenti, hogy az ott tervezett ingatlanfejlesztési beruházás „megindításához szükséges előkészítő munkák elvégzése nem szükséges, illetve azok folyamatban vannak vagy rövid időn belül elvégezhetőek, (…) és a kapcsolódó kedvezmények bevezetése gyors építkezéskezdést eredményezhet.” [1997. évi LXXVIII. tv. 2. § 46. pont]. Az bizonyos, hogy az ingatlanon telekalakítási eljárás lefolytatására szükség van, mivel a Rozsdarendelet a beruházás fogalmát eleve úgy határozza meg, hogy az alatt a megjelölt ingatlanon és az abból a telekelalakítási eljárásban hozott döntés véglegessé válását követően kialakított ingatlanokon megvalósuló beruházásokat is érteni kell.
 

Telekméret, ügyintézési határidők

A részletszabályok azt is meghatározzák, hogy a kialakítható legkisebb telek mérete 3000 m2, amelyet legalább 30 m széles telekkel kell kialakítani. A beruházások megvalósításához, használatbavételéhez, üzemeltetéséhez, lényegében a kapcsolatos valamennyi közigazgatási hatósági eljárás nemzetgazdasági szempontból kiemelt ügynek minősül, így egyebek mellett az építésügyi hatósági engedélyezési eljárások, a környezetvédelmi hatósági eljárások, az infrastruktúrával kapcsolatos engedélyezési eljárások is [619/2021. (XI. 8.) Korm. rend. 1. §, 2. § (1)-(2) bek., 6. § (2) bek. 7-8. pont, 1-2. számú melléklet].

Mindezen ügyekben egyfelől a Budapest Főváros Kormányhivatalát vezető kormánymegbízott felel a koordinációs feladatok ellátásáért, másfelől ezekben sajátos, rendkívül rövid határidőket állapít meg a Rozsdarendelet. Főszabályként – ha jogszabály ennél rövidebbet nem állapít meg – 15 nap a hatósági eljárások határideje, melyben az esetlegesen szükséges szakhatósági közreműködés ügyintézési határideje maximum nyolc nap lehet. Jóllehet ezek az időtartamok rendkívül gördülékeny ügymenetet biztosíthatnak, bizonyos ügytípusokban nem alkalmazhatóak. Így a környezeti hatások előzetes felmérését szolgáló alapos vizsgálathoz szükséges időtartamot sokszor a természeti folyamatok határozzák meg.  Amennyiben ezek a folyamatok a valóságban nem mérhetőek fel a szűk határidő alatt, úgy nem az alapjául szolgáló természeti összefüggések fognak változni, hanem a vonatkozó anyagi és eljárási szabályozás hatályosulása lehetetlenül el. Éppen ezért az előzetes vizsgálati, a környezetvédelmi hatásvizsgálati, a kármentesítési és a természetvédelmi hatósági eljárások esetében a szűk ügyintézési határidőkre vonatkozó szabály nem érvényesül. Ez a kitétel éppen ezeken a rozsdaövezeti területeken, ahol a korábbi használatból eredően fokozottabban merülhetnek fel a környezet-egészségügyi szempontok, garanciális jelentőséggel bír. Sajnálatos módon árnyalja ezt a képet, hogy a környezetvédelmi előzetes vizsgálati eljárásra ugyanakkor az építésügyi hatósági engedélyezési eljárással párhuzamosan is sor kerülhet. [619/2021. (XI. 8.) Korm. rend. 1. számú melléklet 2. sor, 2. § (3) bek., 3. §, 7. § (9) bek..]
 

A beépítés eltérő, sajátos szabályai vonatkoznak a beruházásra

A Rozsdarendelet számos eltérést enged úgy a helyi, mint az országos építésügyi követelmények alól az egyedi beépítési paraméterek meghatározásakor. Az ún. kiemelt építésügyi beruházásokhoz hasonlóan a rozsdaövezeti akcióterületen megvalósuló beruházások e tekintetben „tervrenden kívüliek”, azaz azokra a térben az országos területrendezési tervtől a megyei területrendezési terveken át a helyi településrendezési eszközökig, illetőleg 2027-ig párhuzamos rendszerben a településtervekig terjedő, hierarchikus tervrend szabályai nem vonatkoznak. A Kormány egyedi döntésével mindezek az általános követelmények a kiemelés alapjául szolgáló kiemelt közérdekre hivatkozással felülírhatóak [1997. évi LXXVIII. tv. 4. § (3a) bek.].

Ennek megfelelően általános jelleggel a Rozsdarendelet kizárja a településképi véleményezési és bejelentési eljárást és a tervtanácsi feladatokra a központi építészeti-műszaki tervtanácsot jelöli ki. A kiemelt beruházások esetében a helyi döntési szinttől való eltávolodás a helyi településrendezési terv korlátozásában is megjelenik; ha az egyedi beépítési paraméterek nem összeegyeztethetőek a helyi követelményekkel, akkor előbbi előírásai nem alkalmazandóak. Hasonlóan, az országos településrendezési és építési követelményeket meghatározó 253/1997. (XII.20.) Korm. rendelet (OTÉK) előírásai sem érvényesülnek ilyen esetben [619/2021. (XI. 8.) Korm. rend. 4. §].

Mindezeken túl számos, részletes egyedi szabályt tartalmaz a Rozsdarendelet, melyek közül kiemelendő az elhelyezhető rendeltetésekre vonatkozó szabály. A már említett, komplett és vegyes funkcionalitás kialakítása érdekében lakó, vegyes, kereskedelmi, szolgáltató-, vendéglátó-, szálláshely, oktatási, kulturális és szórakoztató, sport és rekreáció rendeltetésű épületek és ezek kiszolgáló építményei mind elhelyezhetőek a területen. Az épületmagasságot maximálisan 65 méterben határozza meg a jogszabály, ugyanakkor az egy épületen belül kialakítható lakások átlagos mérete lehet 50 m2-nél kisebb [619/2021. (XI. 8.) Korm. rendelet 6. § (4) bek., (2) bek. 1. pont, (6) bek.].

Figyelembe véve a rozsdaövezetekben épülő új lakásokhoz kapcsolódó kedvezményes, 5 %-os áfakulcsot, ez a rendelkezés nagyban támogatja a beruházói érdekeket [2007. évi CXXVII. tv. 340. § (7) bek.]. Hasonlóan ahhoz, hogy a bontás, földmunka, mélyalapozás és alaplemez-készítés mind bontási és építési engedély nélkül végezhető építési tevékenység a beruházás megvalósításához kapcsolódóan, azzal, hogy az elektronikus építési naplót vezetni kell a kivitelezés során [619/2021. (XI. 8.) Korm. rend. 6. § (10) bek.]. Ez azt jelenti, hogy – ellentétben minden más építkezéstől - az érdemi beruházás az építési engedély véglegessé válását megelőzően már megkezdhető, és már csak a falazatok építéséig kell megszerezni a hatósági engedélyt.
 

Sajátos szabályok érvényesülnek a régészeti feltárás szükségessége esetén

Az építési beruházások során a kulturális örökségvédelmi érdekek jellemzően a beruházói érdekekkel szemben merülnek fel, ami különösen igaz a régészeti feltárások szükségességére. Bár az utóbbi évek folyamán radikálisan lecsökkent az ilyen esetekben a beruházást „megakasztó” folyamatok szabályozási időtartama, ezekre is igaz a természeti összefüggésre vonatkozó megállapítás, miszerint adott esetben idő- és költségigényes többletkötelezettséget keletkeztetnek. Éppen ezért érdemi beruházói könnyebbségnek tekinthető, hogy a beruházó előzetesen kulturális örökségvédelmi hatástanulmányt készíthet vagy már rendelkezésre álló ilyen dokumentumot felhasználhat, és így mentesülhet az előzetes régészeti dokumentáció, illetve a próbafeltárás kötelezettsége alól is [619/2021. (XI. 8.) Korm. rend. 5. §].
 

Az érintett beruházásról az alábbi cikkekből is tájékozódhatnak:

- Kijelölték az első rozsdaövezeti fejlesztési területet (hugbc.hu)

- Rozsdaövezeti városnegyed-fejlesztés indul a Váci úton (tervlap.hu)