Előfizetés
A helyi építési szabályzatok miben térhetnek el az országos előírásoktól 2025. július 1-től?
Közzétéve: 2025.07.21. 14:49 | Utolsó frissítés: 2025.07.21. 17:31
A Településrendezési és Építési Követelmények Alapszabályzata, azaz a TÉKA rögzített paramétereit „úgy kell elképzelni, mint egy iránytűt, egy tervezési segédletet, amely közérthető és alkalmas arra, hogy a főépítész és a megrendelő által megbízott építész párbeszédében támpontokat adjon. Sok benne az eltérési és feloldási lehetőség, de ez nem azt jelenti, hogy lazább lesz a szabályozás” – nyilatkozta Lánszki Regő építészeti államtitkár, országos főépítész a hely.hu portál számára adott 2025. július 2-i interjújában. Jelen cikkben táblázatos formában is áttekintjük a helyi építési szabályzatok eltérési lehetőségeit az országos előírásoktól.
A beépítésekről főszabályként a helyi építési szabályzat dönt, de jelentősen bővültek a kivételek
Főszabályként a települések építési övezeteiben és övezeteiben a beépítés szabályait az adott telekre hatályos helyi építési szabályzat, a HÉSZ – és amíg a HÉSZ-be be nem építik, a településképi rendelet – határozza meg.
Mögöttes jogszabályokként a területrendezési terveket, a Méptv.-t, a TÉKÁ-t, meghatározott esetekben az OTÉK II. és III. fejezete három időállapota közül az adott település(rész)en relevánsat, továbbá a Balaton vízparti területein a mindenkor hatályos BATÉK-ot és a vízparti terv(ek)et kell figyelembe venni. E mellett a TÉKA több, közvetlenül is alkalmazandó (akár a hatályos HÉSZ-rendelkezéseket is felülíró) szabályozást is tartalmaz. Veszélyhelyzeti kormányrendelet az építési tevékenységeket illetően - a legjobb tudomásunk szerint - már nincs hatályban, azonban a kiemelt beruházásokról szóló törvények és kormányrendeletek az érintett telkek esetében ugyancsak felülírhatnak más (központi és helyi) jogszabályokat.
Az alábbi táblázat a településrendezési és építményelhelyezési, az építési, valamint a településképi követelmények szerinti bontásban
- egyrészt azt mutatja be, hogy a helyi rendeletek eltérési lehetőségei (az országos előírásoktól) hogyan változtak meg az „OTÉK-korszakhoz” képest;
- másrészt az utolsó oszlop az egyes telkekre (konkrét beruházásokra) vonatkozó eltérési lehetőségeket mutatja be. Utóbbiak között 2025. július 1-től él a TÉKA 4. §-ában szabályozott ún. „egyedi eltérés”, mint új jogintézmény, melyet minden építtető kezdeményezhet (a barnamezős területek beruházói korlátozottan).
|
Országos épített környezetalakítási szabályok |
Helyi (települési, településrészi) építési szabályok |
A helyi szabályozás hogyan térhet el az országostól |
Egyes telkekre vonatkozó eltérési lehetőségek |
|---|---|---|---|
|
Területrendezési tervekben, Méptv.-ben és Korm. rend.-ben foglalt országos településrendezési és építmény-elhelyezési követelmények (OTÉK II-III. fejezet, TÉKA II-V. fejezet); |
Helyi településrendezési és építmény-elhelyezési követelmények (HÉSZ); |
OTÉK-alapú HÉSZ: korlátlan helyi szigorítási lehetőség volt, három kivétellel |
1) A kiemelt beruházásoknak törvény vagy Korm. rend. engedhet eltérést; |
|
OTÉK-alapú HÉSZ: állami főépítészi engedéllyel az OTÉK II-III. fejezet bármely rendelkezésétől megengedőbb helyi szabályozás is megállapítható volt |
|||
|
TÉKA-alapú HÉSZ: a TÉKA konkrétan jelzi, melyik II-V. fejezetben található rendelkezéstől térhet el szabadon a HÉSZ |
|||
|
TÉKA-alapú HÉSZ: a TÉKA konkrétan jelzi, melyik II-V. fejezetben található rendelkezéstől térhet el állami főépítészi engedéllyel a HÉSZ |
|||
|
Méptv.-ben + Korm. rend.-ben foglalt országos építési követelmények (OTÉK IV. fejezet, TÉKA VI-XI. fejezet) és számos ágazati jogszabály (pl.: OTSZ, a sajátos építmények követelményei) |
Korábban sem volt, jelenleg sincs helyi sajátos szabályozásra lehetőség az építési követelmények tekintetében |
2024. szept. 30-ig volt lehetőség az OTÉK IV. fejezet bizonyos rendelkezéseitől építésügyi hatósági eljárásban eltérést kérni; 2024. október 1-től az építési követelmények alól csak a kiemelt beruházásoknak engedhet törvény vagy Korm. rend. eltérést |
|
|
A Méptv. egyes rendelkezéseit lehet „országos településképi követelményként” értékelni + a TÉKA erkély-, szélerőmű- vagy napelem-korlátozásai is hasonlóak |
Településképi követelmények az Országházra és környezetére |
Nincs lehetőség önkormányzati szabályozásra ez esetben |
A kiemelt beruházásoknak törvény vagy Korm. rend. engedhet eltérést |
|
Településképi követelmények minden más helyre: TKR-ben (vagy már a HÉSZ-be beépítve) |
Magasabb szintű jogszabállyal a TKR sem lehet ellentétes |
A kiemelt beruházásoknak törvény vagy Korm. rend. engedhet eltérést |
|
Az önkormányzatok szabályozási mozgástere szűkül
Az „OTÉK-korszakban” egyszerűen meg lehetett válaszolni azt a kérdést, hogy szigoríthat-e a magasabb szintű településrendezési és építményelhelyezési szabályokon a települési (a fővárosban a fővárosi és a kerületi) önkormányzat. Csak három terület volt kizárva az akár korlátlan – természetesen az alkotmányossági követelményeket figyelembe vevő – szigorítások alól [OTÉK 111. § (1) bek.]:
a) a honvédelmi, katonai és nemzetbiztonsági építmények valamennyi építési övezetben, illetve övezetben – a telek megengedett beépített területére és beépítési magasságára az OTÉK-ban, továbbá a HÉSZ-ben meghatározott előírásokra tekintet nélkül – lehetséges elhelyezhetősége [OTÉK 32. § (2) bek.];
b) a lakás és üdülő önálló rendeltetési egységek után a legfeljebb egy személygépkocsi elhelyezésének előírhatósága [OTÉK 42. § (2a) bek.];
c) a 2023. március 30-án hatályba lépett tanyaszabályozás [OTÉK 29. § (10)-(13) bek.].
Fentiekhez képest kivételesnek volt tekinthető az, amikor az önkormányzat enyhíthetett (azaz hozhatott építtető-barátabb anyagi jogi szabályozást) az OTÉK II-III. fejezetében meghatározott követelményekhez képest:
a) ha azt különleges településrendezési okok vagy a kialakult helyzet indokolta;
b) közérdeket nem sértett;
c) az OTÉK 31. § (1) bekezdésében foglalt követelmények teljesültek; és
d) záró véleményében az állami főépítész (a főváros teljes közigazgatási területére készülő fővárosi településszerkezeti terv és fővárosi rendezési szabályzat teljes eljárása esetén a településfejlesztésért és a településrendezésért felelős miniszter) az eltéréshez hozzájárult [OTÉK 111. § (2) bek.; 314/2012. (XI. 8.) Korm. rend. 28. § (3) bek.].
A gyakorlatban ez legtöbbször az OTÉK által meghatározott maximális beépítési mértékek kisebb mértékű növelését és a minimális zöldfelületi arányok hasonló csökkentését jelentette, de az OTÉK (vagy más központi jogszabály) nem sorolta fel tételesen, hogy mely OTÉK-rendelkezések alól lehet engedményt adni állami főépítészi engedéllyel a HÉSZ-ben, és milyen mértékben. Az OTÉK-előírásokhoz képest így enyhébb (építtető-barátabb) követelmény az is például, ha a beépítési mértékeket, átépítések esetén, nem kell telkenként betartani, hanem elégséges azt telektömbre számítottan is (ez természetesen csak akkor nem generál problémákat, ha azonos tulajdonosi körbe tartoznak az egyes telkek, amint az a közismert ferencvárosi tömbrehabilitációknál is fennállt).
A TÉKA az eddigiekkel ellentétben hármas (sőt átmenetileg négyes) rezsimet vezetett be:
a) a helyi rendeletben eltérési lehetőséggel (sem szigorúbb, sem megengedőbb irányba) nem módosítható TÉKA-rendelkezések: ezek a kógens szabályok a TÉKA II-V. fejezetei összes normatartalmának mintegy 82%-át teszik ki (fontos azt hozzátenni, hogy az egyes építési övezetek és övezetek kijelölésének és lehatárolásának joga – ugyan számos sajátos és ágazati jogszabály figyelembevétel – az önkormányzatoknál maradt);
b) a TÉKA II-V. fejezetei összes normatartalmának mintegy 4%-át teszik ki a helyi rendeletben eltérési lehetőséggel (szigorúbb, megengedőbb vagy mindkét irányba) csak állami főépítészi engedéllyel módosítható TÉKA-rendelkezések [280/2024. (IX. 30.) Korm. rend. 3. § (3)-(4) bek.];
c) a TÉKA II-V. fejezetei összes normatartalmának fennmaradó mintegy 14%-át teszik ki a helyi rendeletben eltérési lehetőséggel (szigorúbb, megengedőbb vagy mindkét irányba) szabadon módosítható TÉKA-rendelkezések [280/2024. (IX. 30.) Korm. rend. 3. § (2) bek.]; továbbá
d) az OTÉK-alapú HÉSZ-ek esetében azon TÉKA-rendelkezések, amelyek a hatályos HÉSZ-rendelkezéseket akár felülírva is, közvetlenül alkalmazandóak [280/2024. (IX. 30.) Korm. rend. 136. § (2) bek.].
A TÉKA-alapú HÉSZ-ek esetében az utóbbi d) pontnál írt eset nyilván nem fordulhat elő: ha hibamentes a HÉSZ jóváhagyási folyamata, annak egyetlen rendelkezése sem lehet olyan módon ellentétben a TÉKA szabályaival, hogy azt vagy maga a TÉKA, vagy az állami főépítész jogszerűen ne engedte volna meg.
Összevetve az „OTÉK-korszakban” megszokott településtervezői „rutint” a TÉKA (logikájában is megváltozott) HÉSZ-ekre vonatkozó, fent ismertetett eltérési felhatalmazásaival, nem túlzás kijelenteni, hogy a szabályozási gyakorlatukat – a TÉKA-alapú településterveket készítőknek – újra ki kell alakítaniuk.
Az első időszakban ez bizonyára számos, a településtervezők és az állami főépítészek közötti jogértelmezési vitapontot fog felszínre hozni (az új fővárosi rendezési szabályzat és a TÉKA viszonyára is igaz lehet ez).
Természetes építőanyagok alkalmazásának ösztönzése
Átvezet a HÉSZ-ben foglaltaktól a konkrét beruházásokra vonatkozó eltérések esetköréhez az a TÉKA-rendelkezés, amely többlet beépítési lehetőséget biztosít a természetes építőanyagok alkalmazásának ösztönzésére [280/2024. (IX. 30.) Korm. rend. 8. § (9) bek.]:
|
„Új lakó- és szálláshely rendeltetésű épület építése és meglévő lakó- és szálláshely rendeltetésű épület bővítése esetében, ha az épület vagy a bővítmény tartószerkezete – az alap kivételével – kizárólag természetes építőanyagnak minősülő földből, sárból, agyagból, vályogból, szalmából, kenderből, nádból, gyékényből, fából, terméskőből vagy cellulózból készült és készül, a beépítettség megengedett legnagyobb mértéke a helyi építési szabályzatban megállapított beépítettség legnagyobb mértékének 1,2 szorzóval megnövelt értékével egyezik meg.” |
Miután az OTÉK-alapú HÉSZ-ek készítésekor nem tudhatták az önkormányzatok, hogy ilyen tartalmú – és 2025. július 1-től közvetlenül alkalmazandó – TÉKA-rendelkezés kerül bevezetésre, ebben az esetben is a helyi szabályozást utólag módosította egy országos jogszabály. E sajátos esetekben azonban az 1,2-szeres szorzó valószínűleg nem lesz olyan mértékű hatással a településszövetre, mint egyes kiemelt beruházások esetén az e mértéket akár jóval meg is haladó többlet beépítési lehetőségek (akár horizontális, akár vertikális értelemben).
Illusztráció: 2024. november 1-én hatályos országos jogszabályokban meghatározott kiemelt beruházással érintett ingatlanok a fővárosban
Forrás: Városból otthon – Budapest Főváros Településterve – Megalapozó munkarész I. kötet: Helyzetelemzés [a 419/2021. (VII. 15.) Korm. rendelet véleményezési szakaszára, Budapest, 2025. április hó] 52. old. 4-7. ábra
A tömörítve is nagy méretű zip-fájlkönyvtárat a budapest.hu oldalról IDE kattintva lehet letölteni. A zip-fájlkönvtár 4 fájlmappát tartalmaz, közülük a 01_Megalapozo_munkaresz nevűt kiválasztva, annak 3 pdf-fájlja közül az FTT_Megalapozo_I_Helyzetelemzo nevűnek az 52. oldalán található a fenti térkép.
