Építési § jog - pontosan, egyszerűen, közérthetően

01. Jókarbantartási kötelezési eljárás. Szervizkönyv

A jókarbantartási kötelezettség ellenőrzése és az ehhez kapcsolódó hatósági hatáskörök 2013. január 1-jétől az építésfelügyeleti hatósághoz kerültek. A szükséges építési munkálatok elrendeléséhez kapcsolódó eljárási szabályok lényegében nem változtak, de az építésfelügyeleti hatóság már el tudja rendelni a szervizkönyv pótlását is.

1.
A jókarbantartási kötelezettség

1.1. Mit jelent a jókarbantartási kötelezettség?

A jókarbantartó tevékenység jogszabályi fogalma: a meglévő építmény, építményrész kármegelőzésére, kárelhárítására, karbantartására, helyreállítására, felújítására, javítására, rendeltetésszerű és biztonságos használatra alkalmassá tételére, illetve ennek és üzembiztonságának megtartására irányuló építési-szerelési munka [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 2. § d) pont].

Az építmény tulajdonosa jókarbantartási kötelezettsége teljesítésének keretében köteles az építmény
a) jó műszaki állapotához szükséges munkálatokat elvégeztetni, és
b) rendeltetésszerű és biztonságos használhatóságát folyamatosan biztosítani [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 34. § (5) bek.].

A jókarbantartási kötelezettség teljesítése érdekében az építmény tulajdonosa köteles az építmény állapotát szükség szerint - arra külön jogszabály szerint jogosultsággal rendelkező szakértővel – felülvizsgáltatni
a) a tűzbiztonság,
b) a higiénia, egészség- és környezetvédelem,
c) a használati biztonság,
d) a zaj és rezgés elleni védelem,
e) az energiatakarékosság és hővédelem,
f) az életvédelem és katasztrófavédelem
követelményeire vonatkozóan a külön jogszabályban foglaltak szerint [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 34. § (6) bek.].

A jókarbantartási kötelezettség fogalmát elektronikus hírközlési építmények vonatkozásában lásd: Jókarbantartási kötelezettség

Az építmény állapotának felülvizsgálatát az építmény állapotának megfelelően kell elvégezni, tehát, akkor, amikor azt az építmény állapota megköveteli. A mechanikai ellenállás és stabilitás (állékonyság) követelményeire vonatkozóan a tömegtartózkodásra szolgáló építmény, a katasztrófavédelemről és a hozzá kapcsolódó egyes törvények módosításáról szóló 2011. évi CXXVIII. törvény hatálya alá tartozó építmény, valamint a honvédelmi és katonai célú építmény esetében legalább 20 évenként el kell végezni [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 34. § (7) bek.].

Az építmény felülvizsgálatát igazoló szakértői vélemények, javaslatok, megállapítások és az építmény fennállása alatt az építmény rendeltetésszerű és biztonságos használatát befolyásoló vagy a tartószerkezetét érintő építési-szerelési munkák elvégzésének igazolása, leírása a szervizkönyv részét képezik, ennek hiányában ezeket az ingatlan tulajdonosa köteles megőrizni [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 34. § (8) bek.].

1.2. A műemlék épületek jókarbantartási kötelezettsége

A Kivitelezési kódex, az épület jó műszaki állapotához és rendeltetésszerű és biztonságos használhatóságához szükséges, általános jókarbantartási kötelezettség előírásán túl, a műemléki épületre vonatkozóan 2015. március 12. napjától új feltételeket, kötelezettségeket határoz meg. A jogszabály szerint az örökségvédelmi bírságrendeletben meghatározott I. bírságkategóriába sorolt műemléki építményeknél az általánosan meghatározott jókarbantartási kötelezettségeken felül a tulajdonos kötelezettsége a védettséget meglapozó műemléki érték sértetlen fennmaradásának és érvényesülésnek biztosítására is kiterjed.

Továbbá a jókarbantartási kötelezettség teljesítése érdekében, az épületen, elvégzett szakértői felülvizsgálatnak is ki kell terjednie a műemléki érték védelme érdekében meghatározott követelmények megfelelősségére is. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy az eddigieken túl már nemcsak az épület, vagy annak szerkezeti elemeinek jókarbantartására (javítására) és felülvizsgálatára szól a kötelezettség, hanem a műemléki védettséget megalapozó értékre is, mely lehet akár az épületben műemlékként nyilvántartott freskó, vagy szobor is például [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 34. § (5a) bek., (6a) bek.][1].

2.
Az építmény szervizkönyve

Az építmény szervizkönyve igazolja
a) az építmény rendeltetésszerű és biztonságos használhatóságára,
b) a jókarbantartási kötelezettség teljesítése érdekében végzett építési-szerelési munkákra, és
c) az építmény állapotára
vonatkozó tényeket, megállapításokat és szakértői véleményeket[2] [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 34. § (1) bek.].

Az elkészített energetikai tanúsítvány a szervizkönyv mellékletét képezi [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 34. § (4) bek.].

Kötelező szervizkönyvet vezetni (a szervizkönyv-vezetési kötelezettség esetei):
a) olyan építményekre, amelyekben
aa) tömegtartózkodásra szolgáló helyiség (vagyis egyidejűleg 300 főnél nagyobb befogadóképességű helyiség) van, vagy
ab) amelyekben bármikor egyidejűleg 300 főnél több személy tartózkodása várható (az aa) és ab) pont szerinti építményeket nevezik tömegtartózkodásra szolgáló építményeknek) [253/1997. (XII. 20.) Korm. rend. 1. számú melléklet 131-132. pont],
b) a Magyarország területén működő veszélyes anyagokkal foglalkozó üzemekre, veszélyes anyagokkal foglalkozó létesítményekre, küszöbérték alatti üzemekre (a katasztrófavédelemről és a hozzá kapcsolódó egyes törvények módosításáról szóló 2011. évi CXXVIII. törvény hatálya alá tartozó építményekre) [2011. évi CXXVIII. tv. 4. § (2) bek.],
c) a honvédelmi és katonai célú építményre,
d) az örökségvédelmi bírságról szóló 191/2001. (X. 18.) Korm. rendelet szerinti I. bírságkategóriába sorolt műemlék építményre[3] [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 34. § (2) bek.].

Minden más építmény esetében a tulajdonos dönthet arról, hogy akar-e szervizkönyvet vezetni [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 34. § (2) bek.]. Ez azt is jelenti, hogy a tulajdonos a már megnyitott szervizkönyv esetében is dönthet arról, hogy a jövőben nem folytatja az építmény állapotának dokumentálását (persze csak akkor, ha ez nem kötelező).

Az építmény tulajdonosa vagy az általa megbízott személy az építmény szervizkönyvét az építési napló lezárásának, illetve legkésőbb a használatbavételi engedély megszerzésének vagy a használatbavétel tudomásulvételének a napján nyitja meg. Érdemes tudni, hogy több tulajdonos esetén a szervizkönyv tartalmáért a tulajdonostársak egyetemlegesen felelnek [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 34. § (3) bek.].

3.
Mit vizsgál a hatóság?

Az építésfelügyeleti hatóság ellenőrzi a meglévő építmények körében a jogszabályban előírt jókarbantartási kötelezettség teljesítését, valamint – az építésügyi és örökségvédelmi hatósággal együttműködve – azt, hogy a műemlékek műszaki állapota nem veszélyezteti-e a műemléki értékeket [312/2012. (XI. 8.) Korm. rend. 58. § (3) bek.][4].

Tömegtartózkodásra szolgáló építmény, a katasztrófavédelemről és a hozzá kapcsolódó egyes törvények módosításáról szóló 2011. évi CXXVIII. törvény hatálya alá tartozó építmény, valamint a honvédelmi és katonai célú építmény esetén (ezen építményeknél kötelező szervizkönyvet vezetni) a hatóság vizsgálja:
a) a szervizkönyv meglétét,
b) az építmény 20 évenkénti kötelező felülvizsgálatának teljesítését, a megállapítások szerinti munkálatok elvégzését és a szervizkönyvben való dokumentálását [312/2012. (XI. 8.) Korm. rend. 63. § b) pont].

A műemlék épületekre vonatkozóan 2015. március 12-étől bevezetett kötelezettség teljesítését az építésfelügyeleti hatóság nem ellenőrizheti, mert erre vonatkozó felhatalmazást az Eljárási kódex vonatkozó része nem tartalmazza.

4.
A hatóság döntési lehetőségei

Az építésfelügyeleti hatóság az ellenőrzésén tapasztaltak alapján:
a) elrendelheti az építmény, építményrész kötelező jókarbantartás körét meghaladó felújítását, ha azt az építészeti örökség védelmének érdekei megkövetelik, vagy annak elmaradása az épület stabilitását, használati biztonságát veszélyeztetheti,
b) elrendeli az építmény jókarbantartására vonatkozó kötelezettség teljesítését, az építmény felülvizsgálatát, szükség szerinti építési munkák elvégzését (az építmény átalakítását, felújítását, helyreállítását vagy lebontását), ha annak állapota az állékonyságot, az életet és egészséget, a köz- és vagyonbiztonságot veszélyezteti,
c) szervizkönyv vezetési kötelezettség esetében elrendeli
ca) a szervizkönyv pótlását,
cb) a kötelező felülvizsgálat elmaradása miatti építmény felülvizsgálat elvégzését és a megállapításoktól függően a szükséges munkálatok elvégzését [312/2012. (XI. 8.) Korm. rend. 69. § (1) bek.; 1997. évi LXXVIII. tv. 46. § (3) bek. d) pont].

5.
Kit kötelezhet a hatóság?

A hatóság az építmény tulajdonosát kötelezheti a szükséges munkálatok és egyéb intézkedések elvégzésére [1997. évi LXXVIII. tv. 46. § (3) bek. d) pont].