Új előírások: beruházáslebonyolító, költségszakértő és rehabilitációs környezettervezés területén gyakorlott címmel rendelkező

Csaknem 10 hónappal a legtöbb építésügyi, településrendezési, illetve telekalakítási jogszabálymódosítás és az új Eljárási kódex 2024. október 1-jei hatálybalépése után, és alig 2 hónappal a TÉKA 2025. július 1-től kezdődött alkalmazását követően, a szaktárca által előkészített „finomhangolások” jelentek meg a Magyar Közlönyben 2025. augusztus 25-én. Amint a módosító rendeletcsomag preambuluma is leszögezi, a rendelet célja egyes építésügyi tárgyú kormányrendeletek olyan tartalmú módosítása, amely a magyar építészetről szóló 2023. évi C. törvény (Méptv.) alapvető szabályainak alkalmazását elősegíti, a településrendezési és építési követelményeknek az alkalmazását a különféle eljárásokban azonos szempontok szerint megköveteli, az építésügyi szakterületen használt fogalmakat egyértelművé, a településtervek készítésének és az építésügyi hatósági eljárásoknak a folyamatát átláthatóbbá teszi. Az „Összefoglaló tájékoztató egyes építésügyi tárgyú kormányrendeletek 2025. augusztus 25-én kihirdetett módosításáról” című cikksorozat 2. részében a Szakmagyakorlási kódex (266/2013. (VII. 11.) Korm. rendelet) módosításait mutatjuk be. Az Eljárási kódex és a Kivitelezési kódex már egységesen tartalmazza a rehabilitációs környezettervezés területén gyakorlott címmel rendelkező szakmagyakorló bevonásának előírásait.

A főépítészi szakmai konzultációval kapcsolatos új feladatok. Településképi véleménnyel kapcsolatos kifogás elbírálása

Csaknem 10 hónappal a legtöbb építésügyi, településrendezési, illetve telekalakítási jogszabálymódosítás és az új Eljárási kódex 2024. október 1-jei hatálybalépése után, és alig 2 hónappal a TÉKA 2025. július 1-től kezdődött alkalmazását követően, a szaktárca által előkészített „finomhangolások” jelentek meg a Magyar Közlönyben 2025. augusztus 25-én. Amint a módosító rendeletcsomag preambuluma is leszögezi, a rendelet célja egyes építésügyi tárgyú kormányrendeletek olyan tartalmú módosítása, amely a magyar építészetről szóló 2023. évi C. törvény (Méptv.) alapvető szabályainak alkalmazását elősegíti, a településrendezési és építési követelményeknek az alkalmazását a különféle eljárásokban azonos szempontok szerint megköveteli, az építésügyi szakterületen használt fogalmakat egyértelművé, a településtervek készítésének és az építésügyi hatósági eljárásoknak a folyamatát átláthatóbbá teszi. A cikksorozat 1. részében a főépítészi tevékenységről szóló 190/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet és a Településrendezési kódex (419/2021. (VII. 15.) Korm. rendelet) módosításait mutatjuk be. A cikkből egyebek mellett kiderül, hogy mi a határideje a településképi véleménnyel kapcsolatos kifogás elbírálásának.

Új miniszteri rendelet határozza meg a gázártámogatáshoz szükséges hatósági bizonyítvány szabályait

A rezsicsökkentés átalakításának 2022 évi bejelentését követően hangzott el Gulyás Gergelytől, hogy a többgenerációs épületekben úgy maradhat benne minden családtag a kedvezményes rezsiköltségben, ha társasházat alapítanak. A társasház alapítás nem egy rendkívül bonyolult folyamat, de jelentős jogi és hatósági költségekkel jár. Egy 2022 szeptemberétől hatályos kormányrendelet úgy tette lehetővé legfeljebb négy lakásig a többlakásos épületek kedvezményes gázfogyasztását, hogy társasházzá alakulás nélkül is lehessen igazolni a lakások számát. A rezsicsökkentett gázdíj érvényesítéséhez a jegyzőtől kell hatósági bizonyítványt beszerezni. 2025. augusztus 1. napjával hatályon kívül helyezésre került ez a kormányrendelet, és az energiaügyi miniszter egy NFM rendelet módosításával rögzítette a részletszabályokat.

Új NAV tájékoztató a visszterhes vagyonátruházási illetékről

A NAV 2025. július 21. napján közzétette a visszterhes vagyonátruházási illetékről szóló információs füzetét. A tájékoztatóban az ingatlan vásárlása után fizetendő illetékről és a vagyonszerzéskor alkalmazható illetékkedvezményekről és illetékmentességekről olvashatnak.

3 százalékos fix kamat és 10 százalék önerő: így működik az új Otthon Start program

A magyar kormány 2025. szeptember 1-jétől elindítja az Otthon Start programot, amely kedvezményes hitelehetőséget biztosít az első lakásukat megvásárlók számára. A program célja, hogy segítse a fiatalokat és az első lakásvásárlókat abban, hogy saját otthonhoz jussanak kedvező feltételek mellett. Érdemes tudni, hogy ha valaki 200 ezer forint havi törlesztőrészletet tud vállalni, azzal már 42 millió forint összegű Otthon Start hitelt is felvehet, így akár 17 millió forinttal magasabb összegű kölcsönhöz juthat mint a jelenlegi támogatott hitelekkel.

A TÉKA új jogintézménye: a HÉSZ-től és a TÉKÁ-tól történő egyedi eltérés lehetősége

A TÉKA és az OTÉK országos előírásaitól a helyi építési szabályzatok csak szigorú feltételek mellett térhetnek el. Az egyes telkekre (konkrét beruházásokra) vonatkozó eltérési lehetőséget már a 2009. évi Eljárási kódexben találhattunk. A 2013. január 1-jétől 2024. szeptember 30-ig hatályban volt Eljárási kódex (a 312/2012. Korm. rendelet) az OTÉK IV. Fejezetében foglalt egyes előírásaitól való eltérés lehetőségét engedélyezési eljárásként vezette be: ez volt az országos építési követelményektől való eltérés engedélyezése. A Méptv. az OTÉK-től való eltérés engedélyezési eljárását megszüntette, azonban 2025. július 1-jétől egy új jogintézmény újra lehetőséget ad az országos előírásoktól való eltérésre: az egyedi eltérés. Az egyedi eltérést a TÉKA és a HÉSZ-ek meghatározott követelményei tekintetében lehet kérelmezni.

A helyi építési szabályzatok miben térhetnek el az országos előírásoktól 2025. július 1-től?

A Településrendezési és Építési Követelmények Alapszabályzata, azaz a TÉKA rögzített paramétereit „úgy kell elképzelni, mint egy iránytűt, egy tervezési segédletet, amely közérthető és alkalmas arra, hogy a főépítész és a megrendelő által megbízott építész párbeszédében támpontokat adjon. Sok benne az eltérési és feloldási lehetőség, de ez nem azt jelenti, hogy lazább lesz a szabályozás” – nyilatkozta Lánszki Regő építészeti államtitkár, országos főépítész a hely.hu portál számára adott 2025. július 2-i interjújában. Jelen cikkben táblázatos formában is áttekintjük a helyi építési szabályzatok eltérési lehetőségeit az országos előírásoktól.

2025. július 1-től alkalmazhatóak az első TÉKA alapú helyi építési szabályzatok

A Településrendezési és Építési Követelmények Alapszabályzata, azaz a TÉKA alapulvételével elkészített, és 2025 első félévében elfogadott helyi építési szabályzattal – az njt.hu Önkormányzati Rendelettára szerint – négy hazai település rendelkezik, két vármegyéből. Legnépesebb közülük Szigetcsép, amelynek a helyi építési szabályzata már 2025. június 23-tól hatályos. Három Zala vármegyei aprófalu gyorsabb volt: TÉKA alapú HÉSZ-eiket már hónapokkal a TÉKA alkalmazhatósága előtt hatályba léptették. A valószínűleg minimális számú építési tevékenységből adódóan, ez nem jelenthetett érdemi jogalkalmazási problémát a HÉSZ elfogadása és a TÉKA alkalmazhatósága közötti átmeneti időszakban. Az ÉTDR általános tájékoztatási felülete 2024. augusztusi elérhetetlenné tétele miatt azonban nem tudhatjuk, hogy voltak-e engedélyezési eljárások ezeken a településeken a TÉKA július 1-jei alkalmazhatósága előtt.

2025 első felében OTÉK és TÉKA alapú helyi építési szabályzatok is születtek

2025 első félévében 14 vármegyében fogadtak el új HÉSZ-t, összesen 33-at. Ebből már TÉKA alapú 4 db volt, míg OTÉK alapú az új HÉSZ-ek közül 29 darab. Lényegesnek tartottuk megvizsgálni, hogy az OTÉK alapú helyi építési szabályzatokban a beépítési magasság meghatározására milyen megoldásokat alkalmaztak a települések. Jelen cikkben röviden bemutatjuk az épületmagasság-, homlokzatmagasság- és párkánymagasság-alapú beépítési magasság meghatározások közötti szemléletbeli különbségeket is.

Az ítélkezési szünet 2025. július 15-étől 2025. augusztus 20. napjáig tart

A korábbi évekhez hasonlóan 2025. július 15-étől idén is megkezdődött a bíróságokon az ítélkezési szünet. Az ítélkezési szünet 2025. augusztus 20-ig tart, és ezen időpontig a bíróságokon - főszabály szerint – nem telnek a határidők és nem tartanak tárgyalásokat. Lényeges azonban, hogy az építőiparban nagy jelentőséggel bíró, a Teljesítésigazolási Szakértői Szerv szakvéleményére alapuló peres eljárások az ítélkezési szünet időtartama alatt is folynak.

Mikor kell az OTÉK korábbi időállapotát és mikor kell a TÉKA előírásait alkalmazni?

2025. július 1. napjától már alkalmazni is kell a TÉKA előírásait. Lényeges, hogy egyes rendelkezések helyett még az OTÉK II. és III. fejezetében foglaltakat kell alkalmazni, és a kivételek alól is vannak kivételek. Az alábbi összefoglalóból kiderül, hogy a 2025. július 1-jét követően indított építési engedélyezési és egyszerű bejelentési eljárásban, valamint az építési engedély és egyszerű bejelentés nélkül végezhető építési tevékenység végzésekor, zöldfelület kialakításakor az OTÉK és a TÉKA mely rendelkezéseit és mely időállapotban kell alkalmazni. Az Építésijog.hu Előfizetője az összefoglalóból elérheti a településrendezési és építési követelmények alapszabályzatáról szóló 280/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet (TÉKA) hatályos - a 2025. augusztus 28-i módosításokkal egységes szerkezetbe foglalt - jogszabályszövegét, amelyben a TÉKA és az OTÉK alkalmazását elősegítő jelöléseket helyeztünk el.

Júliustól már a TÉKA szerint dolgozunk - nem halogatható tovább a felkészülés!

Dr. Jámbor Attila néhány perces videónkban elmondja, miért érdemes részt venni az Építésijog.hu TÉKA-konferenciáján. 

Figyelem, a június 12-én elhangzott előadások videófelvételről elérhetők egészen június 30-ig!