Építési § jog - pontosan, egyszerűen, közérthetően

A tanyák beépíthetőségének szabályai a 2023. évi OTÉK módosítás alapján (1. rész)

A OTÉK rendelkezései 2023. március 30-ától módosultak a mezőgazdasági területek közt szabályozott tanyákra vonatkozóan. Az új szabályozás országosan érvényesül, attól az önkormányzatok helyben nem térhetnek el, illetve az azokkal ellentétes helyi építési szabályzatban található rendelkezéseket nem kell figyelembe venni egy esetleges engedélyezés vagy bejelentés során. A cikksorozat 1. részében a tanya fogalmának változásait, illetve az OTÉK új rendelkezéseit mutatjuk be.

Magyar Közlöny: 2023. évi 41. szám
Módosító jogszabály: 90/2023. (III.22.) Korm. rendelet
Érintett jogszabály: 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet
Hatályos: 2023. március 30.
 

A tanya szabályainak alakulása 2012-2023 között

Első ízben az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet (OTÉK) 2012. augusztus 7-én hatályos állapotában jelenik meg a tanya, a fogalom-meghatározások közt. Előbbiekkel összhangban azt elsődlegesen a mezőgazdasági termeléssel összekapcsolva és legfeljebb 6000 m2-es földrészletként meghatározva. Beépítési szabályok, pontosabban kivételek az építésügyi ágazati szabályozási reform utolsó lépcsőjének tekintett 2021-es módosítással jelentek meg, lehetővé téve, hogy tanya esetében az általában a mezőgazdasági övezetben érvényesülő beépíthetőség helyett maximálisan 30 %-ot alkalmazzanak a helyi építési szabályzatok.

Fontos kitétel, hogy a tájgazdálkodási mezőgazdasági területek a kezdetektől kivételt képeznek, a hasznosítás jellege miatt. A tájgazdálkodási mezőgazdasági területen ugyanis a természetközeli használat a jellemző, így az nádas, gyep (rét, legelő), I. és II. osztályú borszőlő termőhelyi kataszterhez vagy ökológiai hálózat magterületéhez tartozó kert, szőlő, gyümölcsös művelési ágban nyilvántartott területekből, a védett és Natura 2000 területbe sorolt szántóterületekből, a vízgazdálkodási célú mezőgazdasági területekből, valamint a vízbázis külső védőterületébe sorolt területekből áll. Az övezetben a helyi építési szabályzat kizárhatja az épület elhelyezését, egyébként pedig a megengedett legnagyobb beépítettség 3 % [253/1997. (XII. 20.) Korm. rend. 29. § (2d) bek.; 253/1997. (XII. 20.) Korm. rend. 2. számú melléklet 14. sor].

A szóban forgó módosítás előtt hatályos állapot szerint az OTÉK tehát mindössze annyit határozott meg, hogy a tanya beépíthetősége legfeljebb 30% lehet, amitől a helyi építési szabályzatban szigorúbb feltételekkel bármikor, megengedőbbekkel csak meghatározott, szigorú keretek közti esetekben térhettek el az önkormányzatok a helyi építési szabályzataikban.
 

A tanya új fogalma

A tanyákra vonatkozó rendelkezéseket az OTÉK a település igazgatási területének beépítésre nem szánt területének részét képező mezőgazdasági területek közt szabályozza. A mezőgazdasági területen lehet kertes, általános és tájgazdálkodási mezőgazdasági övezetet kijelölni a helyi építési szabályzatban. A mezőgazdasági területek jogszabályban rögzített célja a termőföld mennyiségi és minőségi védelme, azok a mezőgazdasági termelést, a növénytermesztést, az állattenyésztést szolgálják, illetve az ezekkel kapcsolatos termékfeldolgozás és terménytárolás helyigényét is biztosítják. Mindezekből következően a mezőgazdasági termelés célját szolgáló területeken csakis ezzel a tevékenységgel kapcsolatos építmények helyezhetőek el, mindeddig szigorú korlátok közt maradva [253/1997. (XII. 20.) Korm. rend. 6. § (3) bek. 9-12. pont; 253/1997. (XII. 20.) Korm. rend. 29. § (1) bek.].

A tanyák a történelmileg kialakult gazdálkodási módot és lakhatási formát, illetve ezek nagyobb művelési területen szétszórtan és elkülönülten megjelenő egységeit jelentik. Korábban az OTÉK a tanyákról csak tömören szólt. A korábbi fogalom-meghatározás szerint legfeljebb 6000 m2 területű tanya vagy tanyás telek kijelölésének feltétele az volt, hogy a magasabb szintű területrendezési tervekben – ami a vármegyei területrendezési tervet jelenti – tanyás térségi övezetbe tartozó területen, és ezzel összhangban a helyi építési szabályzatban meghatározott övezetben legyen. A helyi építési szabályzatban kellett arról is rendelkezni, hogy az adott övezetben milyen módon és számban lehet tanyát vagy tanyás telket létesíteni illetve, hogy azon lakórendeltetés hogyan, milyen feltételekkel és számban létesíthető.

Az új szabályozás ehhez képest önálló és új jogintézmény jellegű – tekintve, hogy a fogalom-meghatározások közül a rendelkezésbe került át – „tanya” fogalmat vezet be, egyidejűleg a „tanyás telek” kifejezés használatát megszünteti.

Az OTÉK 2023. március 30. napjától hatályos rendelkezése szerint a tanya fogalma:

a) Az ingatlanon jelenleg is fennálló felépítmények esetében tanya - az alábbi feltételek együttes megvalósulása esetében -:
- a település külterületén,
- mezőgazdasági területen fekvő,
- legalább 1500 m2, legfeljebb 10 000 m2 nagyságú olyan földrészlet,
- amelyhez a föld mellett növénytermesztés és állattenyésztés, továbbá az ezekkel kapcsolatos termékfeldolgozás és terméktárolás célját szolgáló lakó- és gazdasági épület, illetve ilyen épületcsoport is tartozik.

Véleményünk szerint a fenti feltételrendszerből látható, hogy csak akkor minősülhet az a) pont szerinti tanyának egy ingatlan, ha a felsorolt rendeltetésű épületek mindegyike már jelenleg is megtalálható az ingatlanon. Ráadásul a növénytermesztésre használt épület mellett állattenyésztést szolgáló épületnek is lennie kell, ezért például egy zöldségtároló és a lakóház önmagában nem "teszi tanyává" az ingatlant. Különösen kockázatos az OTÉK tanya előírásait egyszerű bejelentés mellett alkalmazni, mert kétséges, hogy az építésfelügyeleti hatóság hogyan fogja értékelni az ingatlanon fennálló épületek rendeltetését. 

b) Az ingatlan-nyilvántartási állapot alapján

Az OTÉK szerinti tanyának minősülnek azok az ingatlanok is, ahol a tanya jelleg az ingatlan-nyilvántartásba feljegyzésre került, még a Magyarország és egyes kiemelt térségeinek területrendezési tervéről szóló 2018. évi CXXXIX. törvény hatálybalépése előtt, vagyis 2019. január 2. napját megelőzően (függetlenül attól, hogy van-e felépítmény az ingatlanon) [253/1997. (XII. 20.) Korm. rend. 29. § (10) bek.; 90/2023. (III.22.) Korm. rend. 1. §];

c) Felépítménnyel nem rendelkező ingatlanok 

Amennyiben az ingatlanon nincsenek az a) pont szerinti épületek, akkor új tanya létesítésének lehetőségét a települési önkormányzat településrendezési eszköz vagy településterv elfogadásáról szóló döntése nyithatja meg, egyéb ágazati feltételek teljesülése mellett (lásd: a cikksorozat 2. részében közölt feltételeket és a cikksorozat 3. részében rögzített korlátozásokat). Vagyis az OTÉK szerinti tanya fogalomnak csak azt követően fog megfelelni az ingatlan, ha a települési önkormányzat ennek érdekében módosítja a helyi építési szabályzatát.
 

Már nem csak a tanyás övezetekben lehet tanyát létesíteni

Legjelentősebb változás a tanya-fogalom új építésjogi megközelítésében az, hogy elszakad a 2023. március 29-ig hatályban volt területrendezési feltételtől, nevezetesen, hogy a vármegyei területrendezési terv tanyás térségi övezetbe tartozó területén (és ezzel összhangban a helyi építési szabályzatban meghatározott övezetben) legyen. A területrendezési tervek készítésének és alkalmazásának kiegészítő szabályozásáról szóló 9/2019. (VI. 14.) MvM rendelet 10. §-a szerint:
(1) A vármegyei területrendezési tervben a tanyás területek övezete azon járásokban jelölhető ki, ahol a kijelölést megelőző legutóbbi népszámlálás alapján a mezőgazdasági jellegű külterületen élő népesség aránya az összes lakónépességhez viszonyítva az országos átlag fölött van.
(2) A tanyás területek övezetével érintett területre a tájfenntartó tanyai gazdálkodás és életmód fennmaradásának elősegítése, valamint a tanyás településszerkezet és tájkarakter megőrzése érdekében meg kell határozni
a) a településrendezési eszközökben a területfelhasználás és az építés helyi rendjének egyedi szabályait,
b) az a) pont szerinti egyedi szabályokkal érintett területre a településképi rendeletben a településképi követelményeket [9/2019. (VI. 14.) MvM rend. 10. §].

A 2023. március 30-tól hatályos OTÉK-szabályozás szerint már nem kell e feltételekre figyelemmel lenni, azaz a tanyás területek övezetén túl is, szinte bármely mezőgazdasági területen, az OTÉK-ban meghatározott peremfeltételek mellett, azaz a helyi építési szabályzat hatályos előírásait figyelmen kívül hagyva, de az egyéb jogszabályi feltételek – így elsősorban az időtávbeli korlátozások, illetve a termőföld védelmét szolgáló előírások – teljesülése esetén létesíthető tanya.

Az 1/2014. (I. 3.) OGY határozattal elfogadott Nemzeti Fejlesztés 2030 - Országos Fejlesztési és Területfejlesztési Koncepció 40. ábráján színkóddal jelölték az akkori tanyás térségeket, amelyek feltheteőleg többségében megjelentek az érintett vármegyei területrendezési tervekben is. A „Vidéki térségek” elnevezésű ábra azt jelöli, hogy elvben mi lehetne a tervrend csúcsán elhelyezkedő, szakmai stratégiaként alapjogi jelentőséggel bíró nemzeti fejlesztési terv alapján megalkotott törvényi szabályozásban – az azt fizikai-térbeli síkra „lefordító” országos területrendezési tervben – és annak végrehajtását biztosító alacsonyabb szintű jogszabályokban. Az Országos Fejlesztési és Területfejlesztési Koncepció ugyanis nem jogszabály, hanem közjogi szervezetszabályzó eszköz, azaz csakis az Országgyűlést kötelezi a törvényi keretek kialakítása tekintetében, de bármely más jogalkalmazó, így például a megyei önkormányzatok számára nem bír kötelező erővel.

forrás: https://mkogy.jogtar.hu

A 9/2019. (VI. 14.) MVM rendelet ilyen végrehajtási jogszabály, ami azonban nem a „Vidéki térségek” elnevezésű tervlappal összhangban határozta meg a tanya övezet elhelyezhetőségét a fentebb idézett 10.§ szerint, azaz a vármegyei területrendezési tervek vonatkozásában nem érvényesült olyan kitétel, hogy azokat csakis a fentebbi ábra szerinti területeken lehet kijelölni. Az OTÉK módosítása tehát a fentebb idézett 9/2019. (VI. 14.) MVM rendelet alapján a vármegyei területrendezési tervekben jelöltekhez képest terjesztette ki a tanya elhelyezési lehetőségeket, nem a 1/2014. (I. 3.) OGY határozat szerinti, „Vidéki térségek” elnevezésű fenti tervlaphoz képest.

E több okból is vitatható új szabályozás beilleszkedik az OTÉK-módosítások azon trendjébe, amelyek a beépítésre nem szánt területek közül a mezőgazdasági területeken egyre több esetben engedik meg a korábbi egyszámjegyű maximális beépítési %-érték túllépését. A volt zártkerti telkeken a mezőgazdasági művelésből való kivonás engedélyezése még „csak” azzal járt, hogy a beépítési mérték 10%-ra emelkedett (lásd: Lakóépület is elhelyezhető zártkerti művelés alól kivett ingatlanon) [156/2016. (VI. 13.) Korm. rend. 1. § (1) bek.; 253/1997. (XII. 20.) Korm. rend. 29. § (8) bek.].

Míg az a szabályozás, amely szerint a mezőgazdasági területen több önálló telekből mezőgazdasági birtoktest alakítható ki, az alábbi lehetőségekkel jár a tulajdonos számára. A birtoktest esetében a 10%-os beépíthetőség a birtoktesthez tartozó összes telek területe után számítva csak az egyik telken is kihasználható (ez a birtokközpont), ha a telek területe legalább a 10000 m2-t eléri, és a beépítés a szomszédos telkek rendeltetésszerű használatára nincs korlátozó hatással, vagy azt nem veszélyezteti. A birtokközpont telkén a mezőgazdasági tevékenységhez kapcsolódó szállás jellegű épület, vendéglátó épület is elhelyezhető. A birtokközpont telkén a beépítettség elérheti a 45%-ot(!). Ebben az esetben a birtokközpont beépítettségének meghatározásakor beszámításra került további telkeken épületet – az alábbi kivétellel – elhelyezni nem lehet. Indokolt esetben a birtokközponthoz tartozó más telken kiegészítő központ alakítható ki, ha a központ beépítettsége a központhoz tartozó összes telek területe után számított beépíthetőségi mértéket nem éri el. Ilyen esetben a telephely beépítettsége a bejegyzett korlátozás szerinti beépíthetőségi mértéket nem haladhatja meg. [156/2016. (VI. 13.) Korm. rend. 1. § (1) bek.; 253/1997. (XII. 20.) Korm. rend. 29. § (7)-(9) bek.].
 
Miután 2023. március 30-tól tanya legalább 1500 és legfeljebb 10000 m2-es földrészleteken létesíthető, ezt az új szabályozást akár tekinthetnénk a legalább 10000 m2-es földrészleteken birtokközpont-létesítést lehetővé tevő korábbi szabályozás „logikus folytatásának” is. Ha a külterületi mezőgazdasági földterületek tulajdonosainak pénzügyi érdekei felől nézzük, az is.

A hazai tájhasználat jellegzetessége ugyanakkor a legutóbbi időkig az általában kompakt településszerkezet volt, azaz a városok és a községek bel- és külterületei jól lehatároltan elkülönültek. Kivételekként kell(ett) tekinteni a külterületi beépítésekre, különösen a külterületi lakóhelyekre (pl. a majorságokra, szőlőhegyekre), amelyek egy része a történelem során vagy eltűnt, vagy a település „egyéb belterületévé” vált, vagy – éppen a tanyák esetében – a XX. században tanyaközpontokká, majd önálló településekké lettek alakítva. Túl azon, hogy a zártkertek, majd a birtokközpontok és a „kiegészítő birtokközpontok” beépíthetősége után a mostani módosítás a legalább 1500 és legfeljebb 10000 m2-es külterületi mezőgazdasági földrészleteken csaknem mindenütt lehetővé teszi a 30%-os maximális beépítést, teljesen más értelmet ad a magyar „tanya” fogalomnak is, amely mindeddig egy meghatározott történeti fejlődés nyomán, egy meghatározott földrajzi területen (az Alföld bizonyos részein) volt értelmezhető.

Az OTÉK tanya fogalmának megfelelő ingatlanok esetében az új lehetőséggel élve „tanyák” jelenhetnek meg a települések olyan, beépítésre nem szánt területén is, ahol azt az önkormányzat eddig nem támogatta, vagy az országos főépítész nem járult hozzá (az új beépítésre szánt terület kijelölését elutasítva).

Ha a mai gyors lakónépesség-növekedéssel jellemezhető járásokra tekintünk, megjósolhatjuk: ezen „új tanyák” legkevésbé a történeti tanyás térségekben fognak – e sajátos új OTÉK előírásnak köszönhetően – megjelenni.

A cikksorozat 2. részében a tanya ingatlanok beépíthetőségének új előírásait foglaljuk össze. Milyen beépíthetőséggel és milyen épületmagassággal lehet tanyát építeni? Milyen rendeltetésű épületek lehetnek egy tanya ingatlanon?

A cikksorozat 3. részében összegyűjtöttük azokat a továbbra is hatályos rendelkezéseket, amelyek – az ország bizonyos területein – korlátokat jelenthetnek a nem tanyának kinéző tanyák számának növekedése előtt. Lehet-e tanya ingatlant létrehozni a Balaton partján vagy a budapesti agglomerációban?

A cikksorozat 4. részében országrészenként bemutatjuk, hogy a korábban hatályos építési jogszabályoktól eltérően, hány településen jelenhetnek meg az – ott eddig jószerint ismeretlen – tanyák a mezőgazdasági területen. Kérdésként felmerül az is, hogy az új előírások alapján lehetnek-e tanyák a fővárosban is?