Építési § jog - pontosan, egyszerűen, közérthetően

09.2. A tulajdonos jogai

A tulajdonost tulajdonjogának tárgyán - jogszabály és mások jogai által megszabott korlátok között - teljes és kizárólagos jogi hatalom illeti meg. A tulajdonost megilleti különösen a birtoklás, a használat, a hasznosítás, a hasznok szedésének és a rendelkezés joga. A tulajdonosnak joga van minden jogosulatlan behatás kizárására [2013. évi V. tv. 5:13. §].

1.
Birtoklás joga

A birtoklás joga alapján a tulajdonos jogosult tényleges hatalmat gyakorolni az ingatlan felett. Ez azt jelenti, hogy például a tulajdonos tartózkodhat a házban, vagy zárt ajtók mellett üresen is tarthatja azt.
A tulajdonos mellett más is jogosult lehet a birtoklásra, így például a bérlő vagy a haszonélvező (1959. évi IV. tv. 98. §) [2013. évi V. tv. 5:13. §, 5:21. §].

Itt érdemes megismerkednünk a jogalap nélküli birtoklással és a megbízás nélküli ügyvitellel.

1.1. Birtoklás jogalap nélkül
Birtoklás jogalap nélkül: anélkül birtokol valaki egy dolgot, hogy arra sem tulajdonjoga, sem egyéb - jogszabályon, hatósági határozaton vagy szerződésen alapuló jogcím - nem jogosítja fel.

a) Kiadási kötelezettség
Aki jogalap nélkül van a dolog birtokában, köteles a dolgot a birtoklásra jogosultnak kiadni.
A jogalap nélküli birtokos a dolog kiadását megtagadhatja, amíg a birtoklással kapcsolatosan őt megillető igényeket ki nem elégítik. Nem tagadhatja meg a dolog kiadását az, aki a dolgot bűncselekménnyel vagy egyébként erőszakos vagy alattomos úton szerezte meg [2013. évi V. tv. 5:9. §].

b) A jogalap nélküli birtokos megtérítési igénye és elviteli joga
A jogalap nélküli birtokos követelheti a dologra fordított szükséges költségei megtérítését - a dolog fenntartásával rendszerint együtt járó kisebb kiadások kivételével - és elviheti az általa létesített berendezési és felszerelési tárgyakat.
A jogalap nélküli birtokos jóhiszeműsége esetén a hasznokkal nem fedezett hasznos költségei megtérítését is követelheti, rosszhiszeműsége esetén a jogalap nélküli gazdagodás szabályai szerint követelhet megtérítést.
A jogalap nélküli birtokos az elvitel jogát az állag sérelme nélkül gyakorolhatja [2013. évi V. tv. 5:10. §].

c) A dolog hasznainak kiadása és a jogalap nélküli birtokos felelőssége
A jogalap nélküli birtokos köteles a jogosultnak kiadni a dolog meglevő hasznait, kivéve, ha ellenszolgáltatás fejében jutott birtokához és jóhiszemű volt.
A jóhiszemű jogalap nélküli birtokos az addig terjedő időre, amíg a birtokot tőle a jegyző vagy a bíróság előtt vissza nem követelik, az elfogyasztott vagy beszedni elmulasztott hasznok értékének megtérítésére nem köteles, és a dologban bekövetkezett károkért nem felelős. A jóhiszemű jogalap nélküli birtokos a dolog visszakövetelése ellenére sem köteles azoknak az elfogyasztott vagy beszedni elmulasztott hasznok értékének megfizetésére, amelyeket vélt jogának megfelelően a visszakövetelésig beszedett vagy beszedhetett volna, és nem felel azokért a károkért sem, amelyek a dologban vélt jogának gyakorlása következtében keletkeztek.
A rosszhiszemű jogalap nélküli birtokos köteles megfizetni azoknak a hasznoknak az értékét, amelyeket elfogyasztott vagy beszedni elmulasztott, továbbá a szerződésen kívül okozott károkért való felelősség szabályai szerint köteles megtéríteni a dologban bekövetkezett mindazon károkat, amelyek a jogosultnál nem következtek volna be [2013. évi V. tv. 5:11. §].

d) A jogalap nélküli birtokos joga a dolog értékesítésére és felhasználására
Ha a jogosult a dolgot megfelelő határidő alatt felszólításra nem szállítja el, és annak máshol való elhelyezése aránytalan nehézséggel vagy a költségek előlegezésével járna, a jogalap nélküli birtokos a dolgot értékesítheti vagy felhasználhatja.
A gyorsan romló vagy az olyan a dolgot, amelynél a késedelem jelentős értékveszteséggel járna - ha lehetséges - értékesíteni kell vagy fel kell használni.
Az értékesítésből befolyt összeg vagy a felhasznált dolog ellenértéke a jogosultat illeti meg.
A jogalap nélküli birtokos helyzetére egyebekben a jogalap nélküli gazdagodás szabályait kell alkalmazni (1959. évi IV. tv. 193-195. §) [2013. évi V. tv. 5:12. §].

1.2. Megbízás nélküli ügyvitel
Az új Ptk. megszüntette a felelős őrzés intézményét (1959. évi IV. tv. 196-197. §), helyére a megbízás nélküli ügyvitel szabályai léptek. A Ptk. hatálybalépésekor már fennálló felelős őrzésre a Ptk. hatálybalépése előtti rendelkezéseket kell alkalmazni [2013. évi CLXXVII.. tv. 43. §].

a) Fogalma
Megbízás nélküli ügyvitel: Aki valamely ügyben más helyett eljár anélkül, hogy arra megbízás alapján vagy egyébként jogosult volna, az ügyet úgy köteles ellátni, amint azt annak érdeke és feltehető akarata megkívánja, akinek javára beavatkozott [2013. évi V. tv. 6:583. §].

b) Beavatkozás helyénvalósága
A más ügyébe jogosultság nélkül való beavatkozást akkor kell helyénvalónak tekinteni, ha megfelel a másik feltehető érdekének és akaratának, különösen, ha a beavatkozás őt károsodástól óvja meg.
Életveszély elhárítása érdekében az életveszélybe került személy, széles körben fenyegető veszély megelőzése vagy elhárítása érdekében a tulajdonos vagy más rendelkezésre jogosult személy, tartási kötelezettség teljesítése érdekében a tartásra köteles személy akarata ellenére is helye van beavatkozásnak [2013. évi V. tv. 6:584. §].

c) Megbízás nélküli ügyvivő
A megbízás nélküli ügyvivő köteles azt, akinek érdekében beavatkozott, beavatkozásáról késedelem nélkül értesíteni; egyebekben őt a megbízott kötelezettségei terhelik.
Ha a megbízás nélküli ügyvivő beavatkozása helyénvaló volt, őt a megbízott jogai illetik, függetlenül attól, hogy beavatkozása sikerrel járt-e.
Ha a beavatkozás nem volt helyénvaló, a megbízás nélküli ügyvivő díjazást nem követelhet, költségeinek megtérítését a jogalap nélküli gazdagodás szabályai szerint követelheti, és felelős mindazért a kárért, amely beavatkozása nélkül nem következett volna be.
A megbízás nélküli ügyvivőt a hozzá került idegen vagyontárggyal kapcsolatban terhelő elkülönítési, őrzési, elszámolási és kiadási kötelezettségre a bizalmi vagyonkezelési szerződés szabályait kell megfelelően alkalmazni [2013. évi V. tv. 6:585. §].

d) Idegen ügy sajátként való ellátása
Ha valaki tudva, hogy nincs hozzá joga, idegen ügyet sajátjaként lát el, vele szemben a megbízás nélküli ügyvitelből eredő jogokat lehet érvényesíteni. Ha e jogokat érvényesítik, az eljáró személy költségeit a jogalap nélküli gazdagodás szabályai szerint jogosult beszámítani [2013. évi V. tv. 6:586. §].

2.
Használat joga

A használat joga alapján a tulajdonos maga és családja szükségleteinek kielégítésére fordíthatja a dolgot. Ez azt jelenti, hogy például a tulajdonos és mindaz lakhat a házban, akinek ezt a tulajdonos megengedi.

A tulajdonos mellett más is jogosult lehet a használatra - például bérlő, haszonélvező, használó -, akiknek annyiban korlátozott ez a joga, hogy a tulajdonos vagy a jogszabályok határozzák meg, hogy kivel oszthatják meg a használatot (1959. évi IV. tv. 99. §) [2013. évi V. tv. 5:13. §].

3.
Hasznok szedésének joga

A hasznok szedésének joga alapján a tulajdonos jogosult a dologból származó hasznokat beszedni.
A tulajdonos mellett más is jogosult lehet a hasznok szedésére, így például a bérlő - feltételekkel - albérletbe adhatja a lakást (1959. évi IV. tv. 99. §) [2013. évi V. tv. 5:13. §].

4.
Hasznosítás joga

A hasznosítás joga alapján a tulajdonos dönthet a használat vagy hasznok szedésének jogának ellenérték fejében történő átengedéséről. A hasznosítás jogának gyakorlása főként a bérleti díj fejében történő bérbeadást, illetve a haszonbérleti díjért történő haszonbérbeadást jelenti.

5.
Rendelkezési jog

A tulajdonost megilleti az a jog, hogy a dolog birtokát, használatát vagy hasznai szedésének jogát másnak átengedje, azt biztosítékul adja vagy más módon megterhelje, továbbá hogy a tulajdonjogát másra átruházza vagy azzal felhagyjon. Ingatlan tulajdonjogával felhagyni nem lehet (1959. évi IV. tv. 112. §) [2013. évi V. tv. 5:30. §].

A rendelkezési jog alapján tehát a tulajdonos dönthet:
- a birtok átengedéséről,
- a használat átengedéséről,
- a hasznosítás és a hasznok szedésének átengedéséről,
- a dolog biztosítékul adásáról vagy megterheléséről,
- a tulajdonjog átruházásáról,
- a tulajdonjoggal való felhagyásról (de az ingatlan tulajdonjogáról nem lehet lemondani),
- a rendelkezési jog gyakorlásának átengedéséről.

6.
Birtokvédelemhez való jog

A tulajdonos a dolog birtokbaadását követelheti attól, aki a dolgot jogosulatlanul tartja a birtokában, illetve önhatalommal vagy állami kényszer útján biztosíthatja a birtokának visszaszerzését, megtartását és háborítatlanságát (lásd: A birtokvédelem eszközei) [2013. évi V. tv. 5:5-5:8. §§].

7.
Tulajdonvédelemhez való jog

A tulajdonos a Ptk-ban felsorolt eszközökkel kizárhat vagy elháríthat minden olyan jogellenes beavatkozást vagy behatást, amely tulajdonjogának gyakorlását akadályozza, korlátozza vagy lehetetlenné teszi (lásd: A tulajdonvédelem eszközei) [2013. évi V. tv. 5:35-5:37. §§].