Építési § jog - pontosan, egyszerűen, közérthetően

A 2024. szeptember 30-án kihirdetett, a településrendezési és építési követelmények alapszabályzatáról szóló 280/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet (TÉKA) alapján korábban úgy fogalmaztunk, hogy az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendeletet (OTÉK) 2025. január 1-jétől leváltja a TÉKA. Ez annyiban igaz, hogy az OTÉK hatályát veszti 2024 végén, és 2025 elejétől a TÉKA hatályba lép, de nem azzal a tartalommal, amit eddig ismertünk. Egy 2024. december 11-én kihirdetett kormányrendelet valójában főszabályként az építmények (építési tevékenységek), telekalakítások vagy területhasználatok esetében az OTÉK 2024. december 31-én hatályos rendelkezéseit rendeli el alkalmazni, egészen 2025. június 30-ig. További részleteket lásd itt: A TÉKA rendelkezéseit leghamarabb csak 2025. július 1-jétől kell alkalmazni

A TÉKA-nak vannak 2025. július 1-től kötelezően alkalmazandó - akár a hatályos HÉSZ-t is felülíró - rendelkezései: 
- a 280/2024. (IX. 30.) Korm. rend. (TÉKA) VI.-XI. Fejezetei, továbbá 
- a 136. § (2) bekezdésében hivatkozott további huszonkét paragrafus(-részlet) és négy melléklet.

Az ezek között nem szereplő TÉKA-rendelkezések helyett a 314-es Korm. rendelet előírásai alapján készült HÉSZ-ek esetében a HÉSZ, továbbá az OTÉK 2021. július 15-én hatályban volt II-III. Fejezetei és mellékletei alkalmazandóak (a TÉKA 136. § (1) bek. alapján).

Teljes kérdés: 
Meglévő 6100 m2 Mát besorolású területen korábbi engedély alapján megvalósuló lakóház mellé lehet-e gazdasági épületet tervezni? És ha igen milyen beépítési százalék figyelembevételével? A korábban alkalmazott 1,5 + 1,5 % vagy a 280/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet 1. melléklet 2. pontja szerinti 6 %?

Válasz:
A TÉKA beépítési határértékekre vonatkozó (az 1. mellékletben foglalt) előírásai nincsenek a TÉKA azon szabályai között, amelyeket 2025. január 1-től közvetlenül alkalmazni kell.

A TÉKA 136. § (1) bek. a), b) és c) pontjai alá tartozó HÉSZ-ek esetében az OTÉK ezen pontoknál írt különböző időállapotú rendelkezései alkalmazandóak - természetesen a HÉSZ-ben írtak figyelembevételével. Ha annyira hiányos a HÉSZ, hogy még az adott övezet beépítési határértékeinek valamelyike sincs meghatározva (indirekt módon sem, akár az OTÉK-ra visszautalva), úgy a Méptv. illeszkedési szabályai alkalmazandóak.

Mezőgazdasági területek beépítési határértékei közül csak az alábbi sajátos esetekre vonatkozó rendelkezések írják felül a hatályos HÉSZ-ben foglaltakat 2025. január 1-jét követően:
- TÉKA 34. § (11)-(12) bek.: zártkerti művelés alól kivett telken építmény max. 10%-os beépítettséggel helyezhető el (kivéve a Balaton vízparti területein);
- TÉKA 35. §: mg. birtokközpontok, kiegészítő központok szabályozása;
- TÉKA 36. §: tanyaszabályozás
 

A TÉKA minimum zöldfelületi mutatóira vonatkozó (az 1. mellékletben foglalt) előírások nincsenek a TÉKA azon szabályai között, amelyeket 2025. január 1-től közvetlenül alkalmazni kell.

A TÉKA 136. § (1) bek. a), b) és c) pontjai alá tartozó HÉSZ-ek esetében az OTÉK ezen pontoknál írt különböző időállapotú rendelkezései alkalmazandóak - természetesen a HÉSZ-ben írtak figyelembevételével -; kizárólag a TÉKA hatálybelépését követően készülő településtervek esetén kell a településtervet a TÉKA valamennyi (közte a kérdésben írt) rendelkezéseivel együtt alkalmazni.

Tehát amikor - 2025. január 1-jét követően - lecseréli a település, kerület az OTÉK-alapú településtervét TÉKA-alapúra, akkor kell váltani. A legtöbb HÉSZ esetén erre a 2027. július 1. a véghatáridő; azonban a már a 419/2021-es Korm. rend. és a Településtervezési szabályzat alapján ez év végéig elkészített településtervek esetében nincs jelenleg véghatáridő az alkalmazásra. 

Ugyanakkor a TÉKA 3. melléklete - módosult beszámítási lehetőségek a zöldfelület-számítás során - közvetlenül alkalmazandó 2025. január 1-től; akkor is, ha a hatályos HÉSZ ezzel ellentlétes rendelkezést írna elő.
 

Teljes kérdés: 
Milyen esetekben lehet az új TÉKA 136. § (4) előírásainak megfelelni a 2024.10.01 előtt indított építési engedélyezési eljárás esetén? Pl egy kereskedelmi épület belső bérlemény válaszfalak módosítása esetén, ha a külső nem változik, akkor OTÉK vagy TÉKA a követendő?

Válasz:
TÉKA 136. § (4) bekezdés:
Az e rendelet hatálybalépése előtt benyújtott kérelemre kiadott építési engedély vagy egyszerű bejelentés esetén, ha az építmény használatbavételi engedéllyel, használatbavétel tudomásulvételével vagy az épület felépítésének, bővítésének megtörténtét igazoló hatósági bizonyítvánnyal még nem rendelkezik, az építési engedély mellékletét képező, záradékolt építészeti-műszaki dokumentációtól vagy az egyszerű bejelentési dokumentációtól való eltérés vonatkozásában az e rendelet vonatkozó rendelkezéseit alkalmazni kell.

Álláspontunk szerint a TÉKA záró rendelkezései közé elhelyezett, idézett bekezdés arra vonatkozik, hogy ha módosítani kíván az építtető a 2024. december 31-ig megszerzett hatályos építési engedély alapján (vagy hiánytalannak elismert ill. tudomásul vett egyszerű bejelentés nyomán) épülő - vagy még építeni sem kezdett - építményének a tervein, akkor mi a teendője.

A TÉKA VI.-XI. Fejezeteit ez esetben is alkalmazni kell, továbbá mindazon rendelkezéseket is, amelyeket a TÉKA a 136. § (2) bekezdésében felsorol. A korábbi építési engedély (egyszerű bejelentés) módosítására vonatkozó kérelem (egyszerű bejelentés) előterjesztése esetén, véleményem szerint, a kedvezőbb TÉKA-szabályok is alkalmazhatóak (közte adott esetben az OTÉK-hoz képest kedvezőbb parkolási és az egyedi eltérési szabályok is), "mazsolázni" ez esetben ugyanakkor nem lehet a régi engedély (egyszerű bejelentés) alapját képező OTÉK-előírások és a TÉKA egyes közvetlenül alkalmazandó szakaszai között: a módosított építési engedély, egyszerű bejelentés tekintetében 2025. január 1-től a módosult - közvetlenül alkalmazandó - TÉKA rendelkezések vehetőek figyelembe. 
 

Lásd a 4. kérdésre adott választ.

Méptv. 16. §:
"E törvény alkalmazásában:
1. akadálymentes: olyan épített környezet, amelyet mindenki önállóan és biztonságosan tud megközelíteni, abba belépni, azt használni és elhagyni;
13.egyenlő esélyű hozzáférés: az épület, épített környezet egyenlő eséllyel hozzáférhető, ha mindenki, különösen a fogyatékossággal élő személyek számára önállóan és biztonságosan megközelíthető, a nyilvánosság számára nyitva álló része bejárható, vészhelyzetben biztonságosan elhagyható;
72. közhasználatú építmény, építményrész, terület, tájépítészeti alkotás: az olyan építmény, építményrész, terület vagy tájépítészeti alkotás, amely a) egy vagy több, a település, településrész ellátását szolgáló funkciót tartalmaz, b) használata meghatározott esetekben kötelező, illetve elkerülhetetlen, jellemzően oktatási, egészségügyi, szociális, kulturális, hitéleti, sport, pénzügyi, kereskedelmi, szolgáltatási, közigazgatási, igazságszolgáltatási célú építmények, vagy c) törvényben vagy kormányrendeletben közszolgáltatásként meghatározott".

Méptv. 12. § (3) bek. utolsó mondata:
"Kormányrendelet előírhat a fogyatékosságügy és az akadálymentesség vonatkozásában kötelezően betartandó szabályokat, valamint kötelezően előírhatja lakásszámhoz vagy nettó alapterülethez kapcsolódóan akadálymentesített lakás vagy helyiség kialakítását."

Méptv. 181. § (1) bek.:
"Az építmény elhelyezése során biztosítani kell ...
d) a közhasználatú építmények esetében a mindenki számára biztonságos és akadálymentes megközelíthetőséget (...)"

Méptv. 181. § (4) bek.:
"Az építménynek és részeinek, önálló rendeltetési egységeinek építése, felújítása, átalakítása, bővítése, helyreállítása, korszerűsítése során biztosítani kell ...
c) a közhasználatú építmények esetében a mindenki számára biztonságos és akadálymentes, egyenlő esélyű hozzáférést".

Ezeket a törvényi alapvetéseket pontosítja a TÉKA.

TÉKA 75. § (3)-(5) bekezdései:
"(3) A közhasználatú építményben és építmény közhasználatú részében egyenlő esélyű hozzáférést, használatot biztosítani kell.
(4) A fogyatékossággal élő személyek használatára szolgáló épületet, épületrészt, önálló rendeltetési egységet és helyiséget az akadálymentesség és egyenlő esélyű hozzáférés követelményeinek megfelelő módon kell tervezni és megvalósítani.
(5) A nem közhasználatú épületet – ide nem értve a honvédelmi és katonai, valamint a nemzetbiztonsági célú és rendeltetésű épületet – akadálymentesen kell kialakítani, ha 300 m2 összes hasznos alapterületet meghaladó irodarendeltetést tartalmaz."

TÉKA 126. § (10) bek.:
"Az ötven vagy több lakást tartalmazó lakóépületben minden megkezdett ötven lakásból legalább egy lakást adaptálható lakásként kell kialakítani."

Véleményünk szerint az eddig írtak tükrében, az egyenlő esélyű hozzáférés követelményei körében kell alkalmazni a TÉKA szintkülönbség-áthidalókról szóló 86-90. §-ainak, valamint a 111. § (12) bekezdésének érintett rendelkezéseit.

Meglévő épületek esetén könnyítés a TÉKA 131. § (7) bek.:
"Ha az építmény utólagos akadálymentessé tétele csak részben valósítható meg, a részleges akadálymentesítése is elfogadható, ha az ott lévő közszolgáltatás így is mindenki számára akadálymentesen hozzáférhető".

A feltett kérdés precíz megválaszolására a jogszabályalkotó hivatott. Irodáról, lakóépületről szól e tekintetben a TÉKA, más "magánfunkciókról" nem.

Lásd még a 6. kérdésre adott választ.

TÉKA 67. § (1) bek.: "A csapadékvizet a telken belül meg kell tartani. A vízvisszatartás, öntözés és egyéb hasznosítás érdekében a csapadékvizet a telek zöldfelületén el kell szivárogtatni vagy a telek egyéb területén tárolni szükséges olyan mértékben és módon, hogy ez a telek és a szomszédos telkek, továbbá az építmények állékonyságát és rendeltetésszerű használatát ne veszélyeztesse. A telekről csak a nem hasznosítható, nem elszivárogtatható és nem tárolható csapadékvíz vezethető el. A vízvisszatartás módjáról és mértékéről a helyi építési szabályzat rendelkezhet." 

Továbbá, a TÉKA 136. § (2) bekezdése értelmében: "Azon építmények és területhasználatok esetében, amelyek vonatkozásában
a) e rendelet hatálybalépését követően indul az építési engedélyezési vagy az egyszerű bejelentési eljárás,
b) építési engedélyhez vagy egyszerű bejelentéshez nem kötött építési tevékenység kivitelezési dokumentáció alapján végezhető, és a kivitelezési dokumentáció átadása e rendelet hatálybalépését követően történik meg,
c) a kivitelezési dokumentációhoz nem kötött építési tevékenységet e rendelet hatálybalépését követően kezdik meg, vagy
d) az a)–c) pont hatálya alá nem tartozó esetekben a területhasználatot e rendelet hatálybalépését követően kezdik meg,
a 3. § (3) és (4) bekezdését, a 4. §-t, a 8. § (9) bekezdését, a 10. § (4) bekezdését, a 13. §-t, a 21. § (4)–(6) bekezdését, a 22. § (4)–(6) bekezdését, a 34. § (8)–(12) bekezdését, a 35. §-t, a 36. §-t, a 40–43. §-t, a 49–52. §-t, az 59. §-t, a 60. §-t, a 67. §-t, a 3–6. mellékletet, valamint ezekkel összefüggésben az 5. §-t a helyi építési szabályzat hatálybalépésének időpontjától függetlenül alkalmazni kell, és a helyi építési szabályzat ezekkel ellentétes vagy ezekkel össze nem egyeztethető előírásait nem lehet alkalmazni."

Az idézett rendelkezésekből láthatóan a kérdés teljesen jogos, megoldása sürgető, és ez a helyi építési szabályzatok mielőbbi, a tényleges helyi adottságok figyelembevételével lehetséges felülvizsgálatát (kiegészítését) igényli. Országosan egységes megoldás természeti okokból - amint arra a kérdező is utal - nyilvánvalóan nem lehetséges (az eltérő talaj-adottságok mellett a domborzat, a telekméretek, stb. számos eltérő adottság befolyásolhatja - akár még övezeteken, építési övezeteken belül is - a differenciált szabályozást). A szemléletváltás pl. a közterületi csapadékvíz-elvezetési pályázatoknál (Magyar Falu Program) számos önkormányzat számára már néhány év óta ismert követelmény, 2025. január 1-től valamennyi építkezni kívánó telektulajdonos számára is - pl. a fenti TÉKA-rendelkezések formájában - nyilvánvalóvá válik. Szakmai segítséget az önkormányzatok a HÉSZ-módosítási vagy -készítési eljárás során a véleményező szervként szereplő területi vízügyi hatóságoktól (2024. okt. 1-től a kormányhivatalok részei) kaphatnak vízgazdálkodási téren, míg a vizek védelmével, illetve kártételeinek elhárításával összefüggő alapvető szempontok teljesülése kérdésében a területi vízügyi igazgatási szervektől (az OVF alárendeltségében). A településtervezők is maguk mellé, kellő felkészültségű - és a szemléletváltást elsajátított - szakági tervezőt kell keressenek, és ez ajánlható az építész tervezőknek is. 
 

Főszabályként a hatályos HÉSZ rendelkezései tartandóak be. Ez alól a településrendezési, területhasználati típusú kivételeket a TÉKA 136. § (2) bek. tartalmazza: 
"Azon építmények és területhasználatok esetében, amelyek vonatkozásában
a) e rendelet hatálybalépését követően indul az építési engedélyezési vagy az egyszerű bejelentési eljárás,
b) építési engedélyhez vagy egyszerű bejelentéshez nem kötött építési tevékenység kivitelezési dokumentáció alapján végezhető, és a kivitelezési dokumentáció átadása e rendelet hatálybalépését követően történik meg,
c) a kivitelezési dokumentációhoz nem kötött építési tevékenységet e rendelet hatálybalépését követően kezdik meg, vagy
d) az a)–c) pont hatálya alá nem tartozó esetekben a területhasználatot e rendelet hatálybalépését követően kezdik meg,
a 3. § (3) és (4) bekezdését, a 4. §-t, a 8. § (9) bekezdését, a 10. § (4) bekezdését, a 13. §-t, a 21. § (4)–(6) bekezdését, a 22. § (4)–(6) bekezdését, a 34. § (8)–(12) bekezdését, a 35. §-t, a 36. §-t, a 40–43. §-t, a 49–52. §-t, az 59. §-t, a 60. §-t, a 67. §-t, a 3–6. mellékletet, valamint ezekkel összefüggésben az 5. §-t a helyi építési szabályzat hatálybalépésének időpontjától függetlenül alkalmazni kell, és a helyi építési szabályzat ezekkel ellentétes vagy ezekkel össze nem egyeztethető előírásait nem lehet alkalmazni."

Továbbá, 2025. január 1-től a TÉKA VI.-XI. Fejezeteit képező általános építési előírásokat kell figyelembe venni a korábbi vonatkozó OTÉK-rendelkezések (építési követelmények) helyett.

Vagyis a 2025. január 1-jét követően a kötelezően alkalmazandó TÉKA előírások mellett változatlanul a hatályos HÉSZ előírásokat kell figyelembe venni, az előkészítés alatt álló projekteket ennek megfelelően lehet tervezni.

A TÉKA XI. Fejezete szól a meglévő építményekkel kapcsolatos építési tevékenységeknek a megelőző TÉKA-fejezetektől eltérő szabályairól. Ezek között parkoló-kapacitásra vonatkozó eltérő számítási szabály nem szerepel. Azaz, a TÉKA 136. § (2) bek. értelmében egyrészt - a hatályos HÉSZ-előírást is adott esetben felülírva - a TÉKA 49–52. §-aiban foglaltakat kell épületbővítés esetén is alkalmazni, ha 
a) a TÉKA hatálybalépését követően (2025.01.01.) indul az építési engedélyezési vagy az egyszerű bejelentési eljárás,
b) építési engedélyhez vagy egyszerű bejelentéshez nem kötött építési tevékenység kivitelezési dokumentáció alapján végezhető, és a kivitelezési dokumentáció átadása a TÉKA hatálybalépését követően történik meg,
c) a kivitelezési dokumentációhoz nem kötött építési tevékenységet a TÉKA hatálybalépését követően kezdik meg, vagy
d) az a)–c) pont hatálya alá nem tartozó esetekben a területhasználatot e rendelet hatálybalépését követően kezdik meg.

Azonban az egyedi eltérés lehetőségeit szabályozó TÉKA 4. § is alkalmazandó a HÉSZ alapját képező OTÉK időállapotától függetlenül, melynek (6) bek. értelmében az egyedi eltérés mértéke - más feltételeknek való megfelelés esetén - a parkolókapacitás terén akár mínusz 100% is lehet. Új jogintézményről lévén szó, mind a fejlesztők és a tervezők, mind az egyedi eltérés folyamatában közreműködő önkormányzati és állami főépítészek, tervtanácsok részéről a kezdeti hónapok a tapasztalatszerzés időszakai lesznek.

Teljes kérdés:

Míg épületmagasság számításnál a beépítési kontúron belül található felületeket is figyelembe kell venni oly módon, hogy a 45 fokos szög fölé emelkedő részt hozzá kell számolni, addig a homlokzatmagasság számításnál ilyen nincs. 

Épületmagasság számításnál nem engedményként, hanem plusz követelményként szerepel, így az lenne a kérdésem, hogy ez alapján jól értelmezem, hogy a homlokzatmagasság számítás során a 45 fokos szabállyal nem kell élni, így csak a beépítési kontúron vizsgált felület F/L értékét kell nézni? (Pl. egy emeleti terasz esetében a bentebb ugró épülettömeget már nem számolom hozzá.)

Mivel az elvárt különálló homlokzatmagasságok rendre kisebb értékkel szerepelnek a HÉSZ-ekben, mint az épületmagasság, így a jogalkotói szándékot is így látnám logikusnak.

Jól értem, hogy nem kell foglalkozni a "45 fokos" szabállyal, ami azt mondja ki épületmagasságnál, hogy pluszban kell hozzászámolni ezt a felületet, akkor ezt a homlokzatmagasságnál nem kell megtenni, tehát ez a következő ábra szerint értelmezendő?

Válasz:

Az épületmagasságnál meghatározandó homlokzatfelületek F/L értéke nem azonos a homlokzatmagasság-számításnál figyelembe veendő F/L felülettel.

Az épületmagasságnál engedményként szerepel a „45 fok-os” szabály, hiszen, ha ez a szabály nem lenne, akkor a 45 fokos sík alatti felületeket is bele kellene számítani az F/L értékbe. Az épületmagasságnál a felületszámítás azért tér el, mert a homlokzatokat összefüggően kell vizsgálni és a 4 homlokzatból egy átlagos értéket kell meghatározni, ezért nem lehet azonos a két számítási mód.

Homlokzatmagasság esetén nincs „45 fok-os” szabály hiszen a homlokzatot önmagában vizsgáljuk és nem tudjuk másik homlokzathoz viszonyítani, ami a 45 fokos szabály lényege. Az azonban nem helytálló, hogy az építési kontúrra nem illeszkedő felületeket ne kellene beleszámítani az F/L értékbe. A jogszabály egyértelműen fogalmaz, hogy kizárólag a 12 méterrel a vetítő sík mögötti felületek hagyhatók ki a számítás során, továbbá az egyéb felsorolt felületek.

Lásd még az Építésijog.hu Fogalomtárában: Homlokzatmagasság (HM)
 

A TÉKA teljesen más megközelítéssel fogja a beépítési magasságot szabályozni, mint az OTÉK. Jóval egyszerűbben lehet majd a megfelelést vizsgálni, mint jelenleg.

A TÉKA 9. §-át értelmezve az alábbiak szerint foglalható össze leegyszerűsítve az új vizsgálati módszer lényege.
a) a rendezett terephez képest meghatározzuk a vetített alapvonalakat a legalacsonyabb rendezett tereppont magasságában,
b) a vetített alapvonalakra rámérjük merőlegesen a HÉSZ szerinti párkánymagasságot ez adja a párkányvonalakat
c) ráillesszük a párkányvonalra a 45 fokos síkokat
d) elmetszük a fenti összefüggések szerint meghatározott tömeget a legmagasabb pontban felvett vízszintes síkkal.

Amely építmény belefér a meghatározott tömegbe, a TÉKA kiegészítő szabályai szerint vizsgálva, azaz a beépítési magasságnak megfelel, az kielégíti a szabályt.
 

TÉKA 2. számú melléklet 1. ábra

Lásd még: A TÉKA új beépítési magasság-számítása

Teljes kérdés:

A TÉKA 5. § 63. pontja az OTÉK-hoz képest műtárgy helyett építmény szót használ. A kertben épített pl. fából készült tároló funkciójú építmény kerti építménynek, vagy a 95. pont szerinti, újként definiált melléképületnek minősül-e? A kérdés lényeges, mert a melléképítményekre, illetve az épületekre más-más előírások vonatkoznak.

Válasz:

Kerti építmény: a kerti tevékenységre, pihenésre, játékra, szórakozásra, kikapcsolódásra és tárolásra – ide nem értve a gépjárműtárolót – szolgáló építmény [280/2024. (IX. 30.) Korm. rend. 5. §  63. pont].

Melléképület: a fő rendeltetési egységet kiszolgáló, egyéb kiegészítő helyiséget tartalmazó önálló épület, amely nem minősül melléképítménynek, továbbá nem gazdasági tevékenység folytatását szolgálja, és a főépülettel együtt vagy annak felépítését követően valósul meg [280/2024. (IX. 30.) Korm. rend. 5. §  95. pont].

A TÉKA 5. § 94. pont e) pontja alapján a kerti építmény melléképítménynek minősül, tehát a kerti építmény nem lehet melléképület [280/2024. (IX. 30.) Korm. rend. 5. §  94. pont e) pont].

Az előtető az épülettől dilatáltan, saját tartószerkezettel és a főépülettel összeépítve is kialakítható, ezért helyes a fogalommeghatározásban az építmény kifejezés használata.

Gépjárműtároló: egy vagy több gépjármű elhelyezésére szolgáló helyiség, vagy oldalról nyitott, fedett építmény vagy építményrész [280/2024. (IX. 30.) Korm. rend. 5. §  46. pont].

Gépjárműtárolónak az építmény akkor minősül, ha a rendeltetése szerint gépjármű tárolására szolgál. A két vagy három oldalról zárt, fedett építmény is minősülhet gépjárműtárolónak a rendeltetése alapján, mert a meghatározás nem köti ki, hogy hány oldalról kell nyitottnak vagy zártnak lennie az építménynek/építményrésznek.

Telepítési távolság: a szomszédos telken álló épületek egymással átfedésben lévő homlokzatainak vagy homlokzatszakaszainak külső síkja között vízszintesen mért e rendeletben megállapított távolság [280/2024. (IX. 30.) Korm. rend. 5. § 151. pont].

A TÉKA 53. § (1) bekezdése szerint a szomszédos telkeken lévő épületektől tűztávolságot és a (2) bekezdés szerinti telepítési távolságot kell tartani. Amennyiben az épületek között  nincs átfedésben lévő homlokzat, akkor csak a tűztávolságot kell tartani. A telepítési távolság épületek átfedésben lévő homlokzatai között értelmezhető a TÉKA 53. § (2) bekezdése alapján.

A 6 vagy annál kevesebb lakást tartalmazó lakóépületeknél a tervező szabadon választhatja meg a belmagasság és a szabad belmagasság mértékét. Természetesen minden egyéb, például használati biztonságra vonatkozó előírás figyelembevételével [280/2024. (IX. 30.) Korm. rend. 111. § (5) bek.].

A szállás jellegű épületet vagy önálló rendeltetési egységet úgy kell megtervezni és kialakítani, hogy tegye lehetővé az egyenlő esélyű hozzáférést és használatot a TÉKA 127. § d) pontja alapján [280/2024. (IX. 30.) Korm. rend. 127. §].

Fekvőeresz esetén az eresz nem lóg le a tetőről, ezért ebben az esetben csak a tető legalsó, a homlokzati falsíkon túlnyúló részét értjük eresznek [280/2024. (IX. 30.) Korm. rend. 5. § 28. pont].

Erkély: az épület homlokzati síkjától kinyúló, konzolos, függesztett vagy pontszerűen alátámasztott kialakítású külső - legfeljebb egy oldalról zárt - tartózkodó tér [280/2024. (IX. 30.) Korm. rend. 5. § 29. pont].

Az épület negatív sarkában épített, az épület homlokzati síkjától kinyúló, konzolos, függesztett vagy pontszerűen alátámasztott kialakítású külső tartózkodó tér is erkély, mert arról az oldalról nem minősül zártnak, ahonnan ki lehet lépni a belső térből a külső térbe, tehát a legfeljebb egy oldali zártság pont a második függőleges homlokzati síkot jelenti a negatív sarokban.

Teljes kérdés:

Erkély esetében a "pontszerűen alátámasztott" fogalomrész azt jelenti, hogy csak egy alátámasztás lehet? Egy darab 30x70cm falsáv még pontszerűen alátámasztott? Több alátámasztás lehet? Két oszlop még pontszerű alátámasztás?  Három körpillér egymás mellett 30-40 cm-re? Öt? Azaz mi a különbség a pontszerű és a nem pontszerű alátámasztás közt?

Válasz:

Pontszerű alátámasztás  a statikailag indokolt pontszerű alátámasztást vagy alátámasztásokat jelenti – például pillér, oszlop -, ami lehet akár téglalap keresztmetszetű is.

Földszint: olyan építményszint, amelynek padlószintje legfeljebb 20 százalékában és legfeljebb 0,70 méterrel kerül a csatlakozó rendezett terepszint alá [280/2024. (IX. 30.) Korm. rend. 5. § 42. pont].

Mivel az emelet fogalma nem került meghatározásra, de a TÉKA többször alkalmazza az emelet kifejezést a normaszövegben, ezért indirekt módon kiderül, hogy a földszint elkülönül az emelettől. Az észrevétel azonban jogos, ez a meghatározás pontosításra szorul, annak egyértelműsítésével, hogy a földszint egy építményszint, amelynek padlószintje jellemzően a csatlakozó rendezett terepszinten van.

Galéria: helyiség légterének részleges - az alapterületének legfeljebb 50 százalékán és csak vízszintes szerkezettel történő - megosztásával kialakított belső (közbenső) szint, amelyen helyiség és 1,00 méternél magasabb tömör korlát vagy fal nem létesül [280/2024. (IX. 30.) Korm. rend. 5. § 44. pont].

Igen, növeli a helyiség alapterületét, a hasznos alapterületét pedig akkor, ha a belmagasság eléri a legalább 1,90 m magasságot.
 

Teljes kérdés:

Építményszinten van-e az az erkély, ami 2 cm-rel lejjebb van, mint a helyiség, amihez kapcsolódik? Építményszinten van-e az a terasz, ami 15 cm-rel feljebb van, mint a helyiség, amihez kapcsolódik? Építményszinten van-e az a földszinti fedett terasz, ami 75 cm-rel lejjebb van, mint a helyiség, amihez kapcsolódik?

Válasz:

Az építményszint az építmény mindazon használati szintje, amelyen helyiség van. Az erkély és a terasz nem minősül helyiségnek, ezért nem értelmezhető a kérdés. Viszont az erkély, és terasz ahhoz az építményszinthez kapcsolódik, ahonnan a belső térből megközelíthetőek.

Teljes kérdés:

Hogyan kell értelmezni a műszakilag indokolt rendezett terep fogalmában a "a legkisebb szükséges mértékben" szövegrészt? Egy lejtős terepet képzelj el, családi ház, nyilván kell egy darab bejárat, így ez a legkisebb szükséges mérték, de terasz már nem szükséges a családi házhoz, így ez nem indokolt műszakilag, hogy létezzen. Így aki teraszt tervez némi tereprendezéssel, az nem a legkisebb szükséges mértékben fogja megváltoztatni a terepet. Két eset van: ha ez szabályos, akkor is fel kell-e szerkeszteni a műszakilag indokolt rendezett terep vonalát, mely majd a magassági idom meghatározásához kell vagy csak simán nem is lehet így ilyet tervezni?

Válasz:

A fogalom meghatározás nem tiltja lejtős terepen az épülethez kapcsolódó terasz tervezését, az előírás lényege, hogy a lehető legkisebb mértékben töltsék fel /vágják be, azaz alakítsák át a terepet.

Igen, a legfelsőbb réteg síkjából kell kiindulni akkor is, ha az egy burkolt felület (síkjának felső magassági értéke).

Az épület körül kialakított, műszakilag indokolt rendezett terepre épülhet terasz.

Teljes kérdés:

Utcai párkánymagasság vonala: "az épület egyes pontjainak párkánymagassága". Ez azt jelenti, hogy a párkánymagasság pontonként is értelmezhető? A definíció egy "globális" tulajdonságot ír le, azaz egy épületnek egy darab számadattal megadható a párkánymagassága. Itt ezt akkor hogy kell értelmezni?

Válasz:

A párkánymagasságot alapvetően egész épületre vonal mentén határozzuk meg. Az utcai homlokzat párkánymagassága tekintetében megengedhet a HÉSZ pontonkénti eltérést, de ettől még magát a párkánymagasságot nem pontonként mérjük.

Az épület bruttó alapterületébe rendeltetési egységenként nem kell beleszámítani egy darab erkélyt, de csak akkor, ha annak az alapterülete nem haladja meg a 6 m2-t. Ha pl. 6,01 m2 az erkély, akkor 6,01 m2-rel nagyobb az épület bruttó alapterülete [280/2024. (IX. 30.) Korm. rend. 10. § (1) bek. a) pont].

Teljes kérdés:

A lépcsőház alapterületét szintenként be kell számítani. Ez ugye azért értelmes, mert a lépcső az definíció szerint építményszintentek közötti szintáthidaló, azaz nincsen építményszinten, így alapból nem lenne benne a szintterületi mutatóba. Mi a helyzet a helyiségekben lévő térlépcsővel? Az alattuk lévő 1,90-nél nagyobb felületek beszámolandók, ez nyilvánvaló, de a lécső járófelületének alapterülete?

Válasz:

A kérdésben szereplő „térlépcső” járófelületét 1,90 m alatt bele kell számítani a szintterületbe.

Az orsótérnek csak egy szinten van alapterülete, a többi szinten csak légtér, ezért csak egy szinten számítható be a lépcsőház alapterületébe.

Lakó- vagy iroda rendeltetésű új épület esetében nem lehet az erkély hosszanti oldala 8,00 méternél nagyobb, és az egyes erkélyek között vízszintesen mért legalább 4,00 méter távolságot kell tartani [280/2024. (IX. 30.) Korm. rend. 10. § (4) bek.].

Teljes kérdés:

A TÉKA személygépjármű várakozóhely mellett "határolófal esetén legalább 0,5 m széles kiemelt szegély szükséges". Ez felülírja a 2. mellékletben található 11. ábrát? Vagy a 2. pont csak várakozóhelyekre vonatkozik, vagy az 1. pontban meghatározott miatt a tárolóhelyre is? Ugye ez az előírás az OTÉK-ban az útra vonatkozott, nem a várakozóhelyre.

Válasz:

A TÉKA 6. számú melléklete a személygépjármű várakozóhelyekre vonatkozik, nem írja felül a 2. melléklet 11. ábráját.

Teljes kérdés:

Meglévő kereskedelmi ingatlanok esetében a parkolóelőírások könnyítéséből keletkező hasznosítható terület vizsgálatánál milyen vonatkozó szigorításokkal kell számolni a TÉKA hatályba lépésével, illetve alklamazásával (pl. zöldterületekre vonatkozó előírásban milyen változások vannak)?

Válasz:

Csak a konkrét létesítmény vonatkozásában lehet vizsgállni a kérdést, általános és pontos válasz nem adható.

A TÉKA 2025. július 1-től közvetlenül alkalmazandó 49-50. §-ai és 4.-5. mellékletei a kereskedelmi létesítményekre különböző előírásokat tartalmaznak aszerint, hogy gyalogos alul- vagy felüljáróban lévő, önálló parkolóház földszintjén lévő, közforgalmú személyközlekedés állomásának utasforgalmat szolgáló épületében lévő kereskedelmi-szolgáltató létesítményről, teraszos vendéglátóhelyről vagy ezeknek nem minősülő más üzletről van-e szó.

Továbbá, a helyi építési szabályzat a 4. és az 5. mellékletben meghatározott gépjármű, kerékpár és motorkerékpár várakozóhelyek számára vonatkozó előírásoktól – a TÉKA 4. melléklet 3. pontja kivételével - eltérhet, ha a helyi építési szabályzat megalapozó vizsgálata és alátámasztó javaslata az érintett építési övezet, övezet, telektömb, telek településen belüli elhelyezkedése, domborzati adottságai, közösségi közlekedési ellátottsága vagy forgalmi terheltsége alapján megalapozottnak tartja a 4. és 5. mellékletben foglaltaknál szigorúbb vagy enyhébb szabályok alkalmazását – ideértve azt is, hogy a közösségi közlekedési ellátottság magas szintje alapján nem kell gépjármű vagy kerékpár várakozóhelyet kialakítani –, és az állami főépítész az eltérési igénnyel megegyező záró szakmai véleményt állít ki. Az ilyen módon, HÉSZ-ben engedélyezhető enyhítés lehetősége alól éppen a kereskedelemről szóló törvény szerinti napi fogyasztási cikket értékesítő üzlet a kivétel (TÉKA 4. melléklet 3. pont).

Végül, a TÉKA 2025. július 1-től megteremti a lehetőséget az egyedi eltérésre is, a gépjármű-várakozóhelyek tekintetében akkor, ha
- a kialakult állapot alapján új gépjármű vagy kerékpár várakozóhely csak zöldfelület igénybevételével vagy műemlék – ideértve a helyi emléket is – sérelmével lenne kialakítható, vagy
- az érintett telek a domborzati adottságok miatt gépjárművel nem megközelíthető, vagy
- az épület közösségi közlekedési ellátottsága alapján a személygépjármű várakozóhelyek száma csökkenthető.

Az egyedi eltérés eljárási rendjét a TÉKA 4. §-a tartalmazza, itt szerepel olyen rendelkezés, hogy a gépjármű és kerékpár várakozóhelyek számának csökkentésére vonatkozó egyedi eltérés jóváhagyásával egyidejűleg a döntésre jogosult kompenzációként előírhatja más beépítési határértékek tekintetében a határértékek csökkentését és/vagy zöldfelület esetében annak növelését.

Egyébiránt a zöldfelületekre és zöldterületekre 2025. július 1-től a TÉKÁ-ból csak a 3. melléklet ("Az egyéb felületek beszámítása a telekre előírt zöldfelületbe") alkalmazandó közvetlenül, más vonatkozásban a hatályos HÉSZ előírásai az irányadóak (melyeket az előbb írtak szerinti egyedi eltérés vagy HÉSZ-módosítás írhat csak felül).

Zöldfelületi, zöldterületi kérdések esetén mindig figyelembe kell venni a 2024. október 1-jén hatályba lépett, a települési zöldinfrastruktúráról, a zöldfelületi tanúsítványról és a zöld védjegyről szóló 282/2024. (IX. 30.) Korm. rendeletet is.

Teljes kérdés:

Mit értünk az épület jellemző homlokzati sík fogalmán?

Az épület beépítési magasságának meghatározása során figyelembe kell venni a vetített alapvonalat (az épület jellemző homlokzati síkjának és a műszakilag indokolt rendezett terep legalacsonyabb metszéspontján felvett vízszintes vonal), amelyet a jellemző homlokzati síkok és a műszakilag indokolt rendezett terep legalacsonyabb metszéspontjára illesztett magasságban kell meghatározni.

Válasz:

A Méptv. 35. pontjában található az épület jellemző homlokzati síkjának fogalmához hasonló fogalom: "építmény térfogata: az építmény külső határoló szerkezeteinek – így különösen a falak, pillérek, tetők – külső felületi síkjai által körbefogott térfogat". 

Véleményünk szerint a "jellemző" jelző ott nyer értelmet, ha pl. egy egységes falsíkot - akár díszítő, akár teherhordó szerepű - tektonikus elemek (falpillérek, féloszlopok, más tagozatok) vagy akár rizalitok, zárterkélyek tagolnak. Ebben az esetben nem követeli meg a párkánymagasság-számítás során a TÉKA valamennyi tagozati kiugrás lekövetését a vetített alapvonaltól, hiszen ezeknek a hatása a párkánymagasságra vízszintes terepen nulla lenne, lejtős terepen pedig a jellemző homlokzati sík lejtéséhez viszonyítva - nagy valószínűséggel - elenyésző.

Teljes kérdés:

Az OTÉK különböző fejezeteiben, az akadálymentesítést érintő követelmények most megtalálhatók.

Mint rehabilitációs környezettervező szakmérnök kérdezem, hogy a rendelkezik-e erről a továbbiakban a TÉKA, avagy a Közigazgatási és Területfejlesztési Minisztériumi Akadálymentesítési Munkacsoportja ad ki majd erre vonatkozó "Rendeletet"? Honna lehet tudni, hogy mit kell betartani az akadálymentes környezet kialakításának tervezésénél?

Válasz:

A Méptv.-nek már a preambuluma is kifejezi, hogy az építési jogi szabályozásnak, a településtervezésnek, az építésügyi hatósági rendszernek, valamint az építmények tervezésének és kivitelezésének az arányosság és a használatazonosság elvén kell alapulnia, amely (többek között) az építmények rendeltetésüknek megfelelő használatát és az akadálymentességet is jelenti. Az alapelvek (pl. 1. §, 5. §, 12. §) és a Méptv. hatálya (2. §) is szólnak az akadálymentesítésről.

A Méptv. 5. § (6) bek. szerint: "Az építési folyamat során az akadálymentesség és egyenlő esélyű hozzáférés követelménye alapvető követelmény".

Méptv. 12. § (1) bek.: "Közhasználatú építmény és közhasználatú tájépítészeti alkotás építése során a jogszabályokban rögzített akadálymentességre, egyenlő esélyű hozzáférésre vonatkozó szabályok érvényesülését biztosítani kell".

Feltételezhetően a kérdező ezekre a szabályokra kérdez rá. Több közülük a TÉKÁ-ban is olvasható (legalább 20 különböző szakasza érinti a kérdést); a tervezés során (ezek mellett) a vonatkozó szabványoknak megfelelő - vagy azokkal bizonyítottan egyenértékű vagy jobb - megoldások alkalmazandóak.

Iránymutatásul szolgálhat a Fogyatékos Személyek Esélyegyenlőségéért Közhasznú Nonprofit Kft. kiadványa, a "Segédlet a közszolgáltatásokhoz és egyéb szolgáltatásokhoz való egyenlő esélyű hozzáférés megteremtéséhez – komplex akadálymentesítés" című kiadvány (IDE kattintva elérhető).

Az európai uniós támogatásból megvalósuló beruházások egyes eseteire vonatkozik a fejlesztéspolitikai koordináló szerv (jelenleg a Közigazgatási és Területfejlesztési Minisztérium egyik államtitkára által irányított Nemzeti Fejlesztési Központ) segédlet-sorozata, amely mind a komplex akadálymentesítés megvalósításához, mind az akadálymentesség és az építészeti értékvédelem (műemlékvédelem) kompromisszumos megoldásaihoz ad előírásokat (ezek mindig az egyes releváns pályázati felhívások letölthető segédlet-csomagjainak a részét képezik). 

Teljes kérdés:

Milyen változást jelent a csomagautomata szolgáltatók részére, hogy a TÉKA szerint a csomagautomata melléképítménynek minősül? 

A TÉKA 2025.01.01-ei hatálybalépésével a csomagautomata melléképítménynek fog minősülni (280/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet 5. § 94. k) és 5. § 142.). A helyi önkormányzatok településképi rendeletében foglalt előírásoknak való megfelelésén túl jelent-e, jelenthet-e további kötelezettséget a csomagautomata szolgáltatók részére ez a minősítés?

Válasz:

A 280/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet (TÉKA) 2025.01.01-án ugyan hatályba lép, de még a legkorábban alkalmazandó rendelkezései is csak 2025. július 1-től alkalmazandóak. E rendelkezések között a melléképítményekre vonatkozóakat, és - a TÉKA idézett definíciói szerint egyértelműen közéjük sorolt - csomagautomatákra vonatkozóakat sem találunk: azaz e TÉKA-meghatározások főszabályként azon helyi építési szabályzatok által fognak csak tudni érvényre jutni, amelyek már TÉKA-alapúak lesznek (hiszen az OTÉK különböző időállapotain alapuló HÉSZ-ek esetében az OTÉK megfelelő időállapotú 1. sz. mellékletét kell alkalmazni).

Ugyanakor az nem zárható ki, hogy egy OTÉK-alapú HÉSZ módosítása során az önkormányzat éljen olyan tartalmú szabályozással, amely tartalmileg egyezik a TÉKA szerintivel (az állami főépítész a választott szabályozási elgondolás keresztülvihetőségéről a véleményezési folyamat során nyilatkozni fog).

A Méptv. 16. § 56. pont szerinti "hasznos alapterület" fogalom ("a nettó alapterületnek azon része, amelyen a belmagasság legalább 1,90 m") megegyezik az OTÉK 1. sz. melléklet azonos fogalmával, továbbá a meghatározásokban szereplő "nettó alapterület" fogalmak is azonosak.