Építési § jog - pontosan, egyszerűen, közérthetően

Az Építési és Közlekedési Minisztérium honlapján 2023. januárjában tették közzé az állami építési beruházások rendjéről szóló törvény tervezetét. A társadalmi egyeztetés követően a törvényjavalat T/3677. szám alatt, 2023. április 19-én került az Országgyűlés elé, és 2023. június 13. napjától már csak a zárószavazásra vártunk. A zárószavazás előtt még kitolta a Kormány egy hónappal a hatálybalépést, majd az Országgyűlés 2023. július 4-én 11:04 és 11:06 óra között fogadta el a törvényjavaslatot. Az Országgyűlés elnöke pár nappal később már alá is írta a törvényt, azonban a köztársasági elnök alkotmányossági vétóval élt. Az Alkotmánybíróság 2023. július 19-én meg is hozta a döntését, ezért biztossá vált, hogy nem fog a törvény 2023. augusztus 1. napjától hatályba lépni. Ha az Országgyűlés 2023. október 25-én elfogadta a pontosított törvényszöveget, és ezt már a köztársasági elnök is aláírta, ezért az Ábtv. valamikor 2023 novemberében fog hatályba lépni. Az alábbi cikkben folyamatosan figyelemmel kísérjük a törvényjavaslat sorsát, és az egyes fontosabb témákban - már a hatálybalépés előtt - tájékoztatókat készítünk.

2022 év szeptemberében az egyes egyetemes szolgáltatási árszabások meghatározásáról szóló 259/2022. (VII. 21.) Korm. rendelet hatályba léptetett előírása legfeljebb négy lakásig tette lehetővé a többlakásos épületek kedvezményes gázfogyasztását, a társasházak kizárása mellett. A rezsicsökkentett gázdíj érvényesítéséhez a jegyzőtől kell hatósági bizonyítványt beszerezni. A kormányrendelet módosítása, jelentősen enyhíti az önálló lakásokkal szemben korábban megállapított követelményeket, és ezzel kiterjeszti a jogosultak körét.

Ha lakást szeretnénk építeni vagy vásárolni, akkor mindenképpen érdemes kihasználni az állami támogatásokat, hiszen ezzel jelentősen csökkenthetjük a terheinket, illetve kevesebb piaci hitelt kell majd felvennünk a terveink megvalósításához. A biztosdontes.hu alábbi cikkben azt foglalja össze, hogy az állami támogatásoknak milyen előnyei és hátrányai vannak, illetve hogyan érdemes az állami támogatásokat és a piaci hiteleket együttesen igényelni.

Év végén minden állami támogatásra pályázót az a kérdés foglalkozatott, hogy melyek azok a konstrukciók, amelyek továbbra is elérhetők lesznek 2023-ban is. Ígéret ugyan volt, de a válaszra sokáig kellett várni, a vonatkozó jogszabályok változásáról szóló rendelet csak 2022. december 28-án jelent meg a Magyar Közlönyben [59/2022. (XII.28.) sz. Korm. rendelet]. Fontos tudni, hogy az otthonfelújítási támogatás ugyan megszűnt, de két speciális esetben 2023. március 31-ig még igényelhető.

Az egyszerű bejelentéshez kötött építési tevékenységek során a helyi építési szabályzatokból (HÉSZ) figyelembe vehető rendelkezéseket „csonka HÉSZ”-nek nevezzük. Az egyszerű bejelentés 2016. évi bevezetése óta a csonka HÉSZ szabályai már hat alkalommal változtak, és 2023. január 1-jétől következett be a hetedik módosítás. A legújabb változás lényegében csak pontosítás: a jogalkotó egyértelmű tette, hogy milyen építésügyi követelményeket kell figyelembe venni az egyszerű bejelentéssel létesülő lakóépületek esetében.

A kormányzati igazgatási szünet azt jelenti, hogy egy meghatározott időszakban nem telnek az engedélyezési eljárási határidők. Az építési engedélyekhez szükséges településképi véleményeket a legtöbb esetben a települési önkormányzatok adják ki, amelyek nem kormányzati igazgatási szervek. A településképi véleményezési, bejelentési és kötelezési eljárásokra a kormányzati igazgatási szünet elrendeléséről és a kormányzati igazgatási szünetre alkalmazandó veszélyhelyzeti szabályokról szóló 369/2022. (IX. 29.) Korm. rendeletet ezekre az eljárásokra nem lehet alkalmazni, de ettől függetlenül nagyon valószínű, hogy megálltak ezek az ügyintézések is.

A kormányzati igazgatási szünet azt jelenti, hogy egy meghatározott időszakban nem telnek az engedélyezési eljárási határidők. Az azonban kérdésként merült fel, hogy az egyszerű bejelentések tekintetében egyáltalán létezik-e ez az időtartam, hiszen maga az egyszerű bejelentés nem számít eljárás megindításának. A 369/2022. (IX. 29.) Korm. rendelet 2022 decemberi pontosítása már egyértelműen rögzíti, hogy a kormányzati igazgatási szünet időtartamára tekintettel mikor lehet megkezdeni a lakóházak építését.

A kormányzati igazgatási szünet azt jelenti, hogy egy meghatározott időszakban nem telnek az engedélyezési eljárási határidők. Az azonban kérdésként merült fel, hogy az igazgatási szünetet követő munkaszüneti nap hogyan számítandó. Érdemes tudni, hogy a közigazgatási kereset benyújtására is hosszabb időnk van. Az alábbi tájékoztatóban kitérünk a földhivatali és tervtanácsi eljárások részletszabályaira is.

Másfél év után lezárult az Opinion Builders Kft. kutatás-fejlesztési projektje, melynek keretében az építészeti tervezés és településrendezés szempontjából legfontosabb hazai jogszabály, az OTÉK BIM szempontú digitalizálhatósága került vizsgálat alá. A szakmai hátteret lelkes, fiatal építészekből, építőmérnökökből, valamint jogászból álló csapat biztosította, a digitalizálható jogszabályoknak való megfelelést Solibri Office programban került vizsgálatra.

Lázás János építési és beruházási miniszterként 2022. szeptemberében adta ki az első jogszabályát, és úgy tűnik ez egyben az utolsó is volt. Palkovics László technológiai és ipari miniszter lemondását követően ugyanis egy új energiaügyi minisztérium jön létre, valamint az Építési és Beruházási Minisztérium hatásköre is kiegészül. A Kormány úgy döntött, hogy a hatáskör változására tekintettel a minisztérium elnevezését is módosítja, így ÉBM rendelet helyett valószínűleg ÉKM rendeletekkel fogunk majd találkozni. A minisztériumban a közelmúltban történt egy jelentős személyi változás is: a miniszterelnök felmentette Horváth Jánost, a településrendezésért és építéshatósági ügyekért felelős helyettes államtitkárt.  

Két évvel, 2024. december 31-ig hosszabbítja meg az új lakások értékesítésére vonatkozó 5%-os áfa alkalmazhatóságát az a kormányrendelet, amely 267/2022-es számon 2022. július 29-én jelent meg a Magyar Közlönyben. A határidő az építési engedély véglegessé válását vagy az építés egyszerű bejelentését érinti. A 2026-ig történő alkalmazás lehetőségének határidejét egy 2022 októberében benyújtott törvényjavaslat kapcsolódó átmeneti szabálya fogja valószínűleg meghosszabbítani 2028 végéig.

Új EU-s fenntarthatósági jelentési szabályok jelentek meg a multinacionális vállalatok számára: a Vállalati Fenntarthatósági Jelentési Irányelv (CSRD). 2024-től a nagyvállalatoknak hiteles módon nyilvánossá kell tenniük jelentésüket a környezetre, az emberi jogokra és a szociális normákra gyakorolt hatásaikról. Ebben segítségükre lesznek a mérhető módon fenntartható épületek. A cikksorozat első része bemutatja, hogy mit jelent a CSRD, NFRD és az ESG.

Az alulbiztosítottság a vagyonbiztosítások legnagyobb kockázata. Mind a vállalkozói, mind a lakásbiztosítási szerződések esetében gyakran fordul elő, hogy a vagyontárgy tényleges értéke meghaladja a szerződésben rögzített biztosítási összeget.

A példátlanul magas energiaárak alternatív megoldások keresésére ösztönzik a lakosságot. A rezsicsökkentés változásának hírére megugrott a kereslet például a napelemek iránt is, a napelemek, napkollektorok tervezésével és telepítésével foglalkozó cégek kapacitásait nagymértékben lekötve. De nem csak a fűtési rendszereket korszerűsítenék az emberek. A BiztosDöntés.hu cikke azt járja körül, hogy erre milyen támogatást kaphatunk, illetve ha nincs rá saját pénzünk, akkor milyen banki hitellehetőségek vannak.

Az egyszerű bejelentéses lakóépületek elkészültét követően az építésfelügyeleti hatóságtól hatósági bizonyítványt kell kérni, míg az építési engedélynek megfelelő épületekre az építésügyi hatóság használatbavételi engedélyt ad ki, vagy a használatbavételt tudomásul veszi. Mindhárom esetben a hatóság döntéséhez szükséges a fővállalkozó kivitelező által tett, a Kivitelezési kódex 14. §-a szerinti tartalmú nyilatkozat. A kivitelezői nyilatkozat azonban nem szokott megszületni, ha a megrendelő és a fővállalkozó kivitelező között valamilyen vita van. Ha a megrendelő szerint hibás a teljesítés, vagy a kivitelező szerint nem kapta meg a neki járó vállalkozói díjat, akkor a kivitelezői nyilatkozat a hatósági eljárásokban hiányozni fog. A Kúria a közelmúltban döntött arról, hogy a kivitelezői nyilatkozat hiányát a hatóságoknak hogyan kell értékelniük. A precedens értékű döntés valószínűleg meg fogja változtatni a hatósági és a bírósági gyakorlatot is.

A módosuló jogszabályi környezetben több ponton változnak a tervezési munka és a beruházások előkészítésének feltételei – ez volt a témája a 2022. október 25-i építési jogi konferenciánknak, melyen személyesen és online módon is részt lehetett venni. Építészkamarai akkreditáció: 1,5 pont (MÉK 2022/234) A nagy érdeklődésre tekintettel november 25-ig meg lehet nézni az előadásokat, és meg lehet szerezni a kamarai pontokat is. A konferencia honlapján minden előadásból ingyenesen meg lehet nézni egy-egy részletet.

Európai Uniós irányelvek nyomán a magyar jogszabályok is előírták, hogy 2021-től már csak minimum BB, azaz közel nulla energiaigényre vonatkozó követelménynek megfelelő ingatlanok készülhettek volna az országban. A határidőt előbb egy évvel 2022. június 30-ra, majd idén, még a határidő lejárta előtt további 2 évvel, 2024. június 30-ig kitolták. Ez ugyan jó hírnek tűnhet az építtetőknek, hiszen az energiahatékony megoldásokat kialakítani jellemzően magasabb költséggel jár, ugyanakkor nem biztos, hogy jól járunk, ha csak a szomszéd kertje (háza) zöldebb. A BiztosDöntés.hu cikke azt járja körül, hogy milyen pénzügyi előnyökkel járhat az, ha mégis energiahatékonyabb házat építünk.

Egy 2022 szeptemberi kormányrendelet úgy teszi lehetővé legfeljebb négy lakásig a többlakásos épületek kedvezményes gázfogyasztását, hogy társasházzá alakulás nélkül is lehessen igazolni a lakások számát. A rezsicsökkentett gázdíj érvényesítéséhez a jegyzőtől kell hatósági bizonyítványt beszerezni. Az önkormányzatoknak a kérelmek óriási száma komoly gondot okoz, mivel a hatósági bizonyítvány kiállításának feltételei tisztázására nincs elegendő szakemberük. Még több kérdést vet fel az, hogy az önkormányzatnak milyen kötelezettségei vannak akkor, amikor értesül a többlakásos épület létezéséről ott, ahol ennyi rendeltetési egység nem lehetne. A fogyasztóknak nem érdemes a kérelemben „trükközniük” mert utólag nagyon sokba kerülhet, ha több lakást tüntetnek fel, mint ami ténylegesen megtalálható az épületben. A cikksorozat 2. részében az eljárási szabályokat ismertetjük.

A rezsicsökkentés átalakításának bejelentését követően hangzott el Gulyás Gergelytől, hogy a többgenerációs épületekben úgy maradhat benne minden családtag a kedvezményes rezsiköltségben, ha társasházat alapítanak. A társasház alapítás nem egy rendkívül bonyolult folyamat, de jelentős jogi és hatósági költségekkel jár. Egy 2022 szeptemberi kormányrendelet úgy teszi lehetővé legfeljebb négy lakásig a többlakásos épületek kedvezményes gázfogyasztását, hogy társasházzá alakulás nélkül is lehessen igazolni a lakások számát. A rezsicsökkentett gázdíj érvényesítéséhez a jegyzőtől kell hatósági bizonyítványt beszerezni. A cikksorozat 1. részében azt vizsgáljuk, hogy milyen ingatlanok, épületek tekintetében lehet kiadni ezt a hatósági bizonyítványt, és mit kell kötelezően tartalmaznia a kérelemnek.

2022 augusztusától jelentősen bővült azon beruházások köre, amelyek engedélyezése előtt be kell szerezni az Országos Építészeti Tervtanács szakmai véleményét. A jogszabályokban központi tervtanácsként is megtalálható testület az állami magasépítési beruházások mellett az 5000 négyzetméter összes hasznos alapterületet meghaladó épületet, és az egy építési telken 1500 négyzetméter összes hasznos alapterületet meghaladó és legalább hat lakásból álló többlakásos, új építésű lakóépületet érintő engedélyezéseknél megkerülhetetlen szereplő lett. Az látható, hogy a megfogalmazás több kérdést is felvet. Az alábbiakban összefoglaljuk, hogy az új véleményezési kör ténylegesen milyen beruházásokat foglal magába, és hogyan kell alkalmazni a módosításokat a folyamatban lévő ügyekben.