01. Ingatlan megszerzésének öt legfontosabb feltétele

Utolsó frissítés: 2014. február 16. vasárnap, 15:42

Közzétéve: 2008. szeptember 09. kedd, 18:01

Szerző: Építésijog.hu


Ingatlan tulajdonjogát csak a jogszabályok által meghatározott valamennyi feltétel teljesítése mellett lehet megszerezni. Öt pontban próbáltam meg összefoglalni ezeket a feltételeket, amelyek részleteit a kapcsolódó egyéb leírásokban találhatók meg.

1) Szerződés

Az mindenki számára egyértelmű, hogy valamilyen szerződést kell kötni, és azt teljesíteni kell. Ha tehát például az adásvételi szerződés érvényes volt és a vételárat is kifizettük, akkor a miénk lesz a lakás. Azonban a helyzet nem ilyen egyszerű.

Természetesen nincs szerződésre szükség például a törvényes öröklés vagy az elbirtoklás - illetve egyéb eredeti tulajdonszerzés - esetében.

2) Tulajdonszerzési korlátok

Nagyon fontos figyelni a tulajdonszerzési jogszabályi előírásokra, amelyek kötelező formai vagy tartalmi elemeket határoznak meg, vagy éppen a tulajdonszerzést bizonyos személyek vagy feltételek mellett kizárják. Adott esetben akár egy hatóság hozzájárulását is be kell szereznünk, ha meg akarjuk venni például egy kiskorú ingatlanát. Ezeket a jogszabályi előírásokat részletesen megismerhetjük a vonatkozó részekben.

3) Épület és földterület jogi egysége

Ha egy földterületen épület áll - ugyanazon a helyrajzi számon - és mindkettőnek ugyanaz a tulajdonosa, akkor az épületet csak a földterülettel együtt lehet megvásárolni.

Az építkezőt csak két esetben illeti meg az épület tulajdonjoga:

a) Törvény írja elő

A ráépítés meghatározott eseteiben fordulhat elő, hogy az épület tulajdonjogát nem az építtető szerzi meg.

b) A földtulajdonossal kötött írásbeli megállapodás így rendelkezik

A szerződést írásban kell megkötni, a szóbeli érvénytelen. A feleknek szükségképpen meg kell állapodniuk az épület alatt lévő földterület földhasználati jogáról is.
Az épület és a földrészlet tulajdonjoga az ilyen szerződés esetében is csak építkezéssel válhat szét. Arra nincs jogi lehetőség, hogy az ingatlan tulajdonosa külön eladja a földterületet és az épületet, ha mindkettőnek ő a tulajdonosa.

A földtulajdonost az épületre, az épület tulajdonosát pedig a földre elővásárlási jog illeti meg [1959. évi IV. tv. 97. §].

4) Jogcím

Az ingatlan tulajdonjogának az átruházásához a Polgári Törvénykönyvben (Ptk.) meghatározott jogcím is szükséges. Tehát nem választhatunk akármilyen jogcímet, csak olyat amelyet a Ptk. szabályoz, ezek pedig - egyebek mellett - az alábbiak:

Eredeti tulajdonszerzés
Származékos tulajdonszerzés
Hatósági határozat
Átruházás
Bírósági határozat
Öröklés
Hatósági árverés
Növedék
Elbirtoklás
Beépítés
Kisajátítás
Ráépítés

Eredeti tulajdonszerzés: Nem az előző tulajdonostól szerezzük meg a tulajdonjogot, a tulajdonjog az előző tulajdonsorra tekintet nélkül jött létre.

Származékos tulajdonszerzés: A tulajdonszerzés az előző tulajdonjogon alapszik, az előző tulajdonostól szerezzük meg.

Értelemszerűen a fentiek közül nem lehet korlátlanul „választani”, például bírósági határozatot nem hozhatunk, illetve a magánszemélyek nem jogosultak kisajátítani sem.

5) Ingatlan-nyilvántartási bejegyzés

Az érvényes és teljesített, a tulajdonjog átruházására vonatkozó szerződés (pl. adásvételi, csere vagy ajándékozási) mellett a tulajdonjogot az ingatlan-nyilvántartásba is be kell jegyeztetni, ennek elmaradása főszabály szerint azt jelenti, hogy nem történik a tulajdonos személyében változás [1959. évi IV. tv. 97. §; 1997. évi CXLI. tv. 3. §].

Kivételesen, és csak bizonyos tulajdonszerzési jogcímek esetén fordulhat elő, hogy ingatlan-nyilvántartási bejegyzés nélkül is keletkezhet tulajdonjog. Az ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonszerzései például:
- hatósági határozat,
- elbirtoklás,
- ráépítés,
- öröklés,
- élettársi vagyonközösség,
- házastársi vagyonközösség.

A Ptk. kizárólag az elbirtoklás esetében mondja ki, hogy az elbirtokló a be nem jegyzett tulajdonjogára nem hivatkozhat azzal szemben, aki az ingatlanon az ingatlan-nyilvántartásban bízva, ellenérték fejében szerzett jogot [1959. évi IV. tv. 121. §]. Ettől függetlenül a többi ingatlan-nyilvántartáson kívül szerzett tulajdonjog esetében a jogosultnak a lehető leghamarabb kérnie kell a tulajdonjogának az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzését, mert problémát okozhat, ha valaki jóhiszeműen az ingatlan-nyilvántartás szerinti tulajdonostól szerzi meg az ingatlant.

Fontos: Az ingatlannak az ingatlan-nyilvántartásba be nem jegyzett vevője tulajdonjogra nem hivatkozhat azzal szemben, akinek javára a bejegyzett tulajdonos ellen indított végrehajtási eljárásban követelése kielégítése végett a végrehajtási jogot az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezték.

Példa: Az EBH2001. 518. által érintett esetben felperes 1997. szeptember 2-án kelt szerződéssel megvásárolta a perbeli tanyás szőlőművelési ágú ingatlan M. A.-né nevén álló 2/3 tulajdoni illetőségét 300 000 forint vételárért. A felperes a vételárat az eladó részére megfizette, egyidejűleg az ingatlant birtokba vette. A szerződés földhivatalhoz történő benyújtására csak 1998. augusztus 17-én került sor. Az alperes jogelődje végrehajtási eljárást indított M. A.-né adóssal szemben és megkeresése alapján az adós ingatlan illetőségére a Kecskeméti Körzeti Földhivatal - 1998. augusztus 3. napján - 1 140 318 forint és járulékai erejéig a végrehajtási jogot bejegyezte.

A felperes keresetében az ingatlanilletőségnek a foglalás alól való feloldását kérte.

A Legfelsőbb Bíróság megállapította, hogy mivel a végrehajtási jog bejegyzéséig a felperes tulajdonjogának az ingatlan-nyilvántartási bejegyzése nem történt meg, a felperes a végrehajtás alá vont ingatlanhányadnak a foglalás alóli feloldását tulajdonjogára alapítottan nem kérheti. Ugyanis az adásvételi szerződéssel való tulajdon átruházásnak - amely nem eredeti szerzés - feltétele a konstitutív hatályú ingatlan-nyilvántartási bejegyzés [Ptk. 117. § (3) bekezdés]. E nélkül az ingatlan vevője tulajdonjogra nem hivatkozhat azzal szemben, akinek javára a bejegyzett tulajdonos ellen indított végrehajtási eljárásban követelése kielégítése végett a végrehajtási jogot az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezték. A szerződés megkötése önmagában nem engedményezi a tulajdonjog megszerzését, és a vevő arra sem hivatkozhat, hogy ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonos (lásd: EBH2001. 518.).

Érintett jogszabályok:

1959. évi IV. tv.;1997. évi CXLI. tv.;