06. A műemlék tulajdonosainak kötelezettségei

Utolsó frissítés: 2013. július 28. vasárnap, 11:43

Közzétéve: 2013. július 28. vasárnap, 11:43

Szerző: Dr. Jámbor Attila

A műemlék jelenleg sajnos több kötelezettséggel mint jogosultsággal jár. A műemlék tulajdonosai ezért gyakran érzik úgy, hogy az ingatlanuk műemlék jellege csak akadályozza őket a tulajdonjoguk gyakorlásában, de ellentételezésként nem kapnak semmit. A főként építésügyi és használati korlátozásokat ellensúlyozásaképpen helyi adó kedvezményre, illetve pályázati források felhasználására lehetnek jogosultak a műemlékek tulajdonosai, azonban ezek az előnyök még nincsenek arányban a műemlékre fordítandó többletköltségekkel.


1. Elővásárlási jog

A kulturális örökség védelméről szóló 2001. évi LXIV. törvény (Örökségvédelmi törvény) alapján a kulturális örökség védetté nyilvánított ingatlan elemeire a Magyar Államot – a temetők és temetkezési emlékhelyek, a történeti tájak, valamint műemléki jelentőségű területek és a műemléki környezetek kivételével – elővásárlási jog illeti meg, ha ezt a védetté nyilvánító, illetőleg a védettséget módosító rendelet kimondja.

Amennyiben a műemlékekre több elővásárlási jog áll fenn, első helyen az államot, második helyen az ingatlant kezelő (vagy ingyenesen használó) önkormányzatot, harmadik helyen az ingatlan fekvése szerinti települési önkormányzatot illeti meg az elővásárlási jog [2001. évi LXIV. tv. 86. § (1) bek., 37-39. §].

Az állam elővásárlási jogát kormányrendeletben kijelölt szerv gyakorolja.

Az 1998. január 1-je előtt hatályos jogszabályok alapján műemlék, műemlék jellegű, városképi jelentőségű kategóriában védett ingatlanok tekintetében első helyen az államot, második helyen a feladatot ellátó helyi önkormányzatot, ennek hiányában az ingatlan fekvése szerinti települési önkormányzatot – fővárosban lévő ingatlan esetén a fővárosi és kerületi önkormányzatot megegyezésük szerint – elővásárlási jog illeti meg. Egyházi közösség (pl. szerzetesrend) működését biztosító, illetve hitéleti, oktatási, nevelési, egészségügyi, szociális, gyermek- és ifjúságvédelmi, továbbá kulturális célú, az egyház használatában lévő műemlék épület esetében a települési önkormányzat helyett második helyen a használót illeti az elővásárlási jog [2001. évi LXIV. tv. 86. § (4) bek.].

2. Használati korlátozás

2.1. Bemutatási kötelezettség

A műemlékeket a műemléki értékükhöz, jellegükhöz, történelmi jelentőségükhöz méltóan, a védett értékek veszélyeztetését kizáró módon kell használni, illetve hasznosítani [2001. évi LXIV. tv. 43. § (1) bek.].

A védett kulturális örökség tulajdonosai kötelesek a hatóságnak - előzetes egyeztetés alapján - lehetővé tenni az örökség egészének vagy meghatározott részének tanulmányozását, megtekintését, dokumentálását [2001. évi LXIV. tv. 76. § (1) bek.].

A tulajdonosi érdekek figyelembe vétele mellett törekedni kell a műemlék nagyközönség számára történő bemutatására [393/2012. (XII. 20.) Korm. rend. 4. § (10) bek.]. Indokolt esetben műemlékek és a védetté nyilvánított régészeti lelőhelyek nagyközönség által történő látogatásának időpontját és módját a hatóság úgy köteles meghatározni, hogy az a tulajdonost (használót) az ingatlan rendeltetésszerű használatában vagy méltánylást érdemlő életviszonyaiban ne zavarja, kárt ne okozzon [2001. évi LXIV. tv. 76. § (2) bek.]. A hatóság élet-, illetve vagyonbiztonság, továbbá a védett érték megóvása érdekében megtilthatja, korlátozhatja, vagy előzetes engedélyhez kötheti a látogatást, megtekintést [2001. évi LXIV. tv. 78. §].

A műemlék rendeltetése, használata nem járhat a műemléki értékek veszélyeztetésével. Műszaki, gazdasági és funkcionális szempontból egyenértékű beavatkozások közül előnyben kell részesíteni a műemléki értékek fennmaradását, érvényre jutását jobban szolgáló és visszafordítható megoldásokat [393/2012. (XII. 20.) Korm. rend. 4. § (7)-(8) bek.].

2.2. Felmérés, bemutatás elősegítése miatti munkálatok elvégeztetése (állami költségen)

Az örökségvédelmi hatóság kulturális örökségvédelmi érdekből – az örökségvédelmi engedély hatálya alá tartozó mértékben – elrendelheti:
a) védetté nyilvánított kulturális örökséghez tartozó javak felülvizsgálatát, felújítását, helyreállítását;
b) olyan munkálatok elvégzését, amelyek a műemlék vagy a védetté nyilvánított kulturális örökség történeti állapotának vagy korábbi történeti állapota meghatározott elemeinek feltárására, helyreállítására és bemutatására irányulnak [2001. évi LXIV. tv. 68. § (1) bek.].

Vagyis ezekben az esetekben nem kell a műemlék állagát megóvni, csak a jobb megismerés érdekében történik kötelező munkavégzés. Ezeket a munkálatokat ugyan a tulajdonos végzi el, azonban a hatóságot terheli az elrendelt munkálatok örökségvédelmi többletköltsége, ezért sem kerül sor sűrűn ilyen beavatkozásokra [2001. évi LXIV. tv. 68. § (2) bek.].

A védett kulturális örökség tulajdonosa, vagyonkezelője, használója tűrni köteles a hatóság által elrendelt vagy engedélyezett munkálatokat. Az elrendelt munkák csak a feltétlenül szükséges mértékben akadályozhatják tartósan a kulturális örökséghez tartozó javak rendeltetésszerű használatát [2001. évi LXIV. tv. 69. §].

3. Bővebb jókarbantartási kötelezettség

3.1. A műemléki értéket is óvni kell

A műemlék fenntartásáról, jókarbantartásáról a műemlék tulajdonosa, vagyonkezelője, illetve a tulajdonosi jogok gyakorlója, továbbá az egyes állami tulajdonban lévő vagyontárgyak önkormányzatok tulajdonába adásáról szóló 1991. évi XXXIII. törvényben szerinti ingyenes használója az Építési törvényben, valamint az Örökségvédelmi törvényben foglaltak szerint köteles gondoskodni. A fenntartási, jó karban tartási kötelezettség a műemlékek esetében a rendeltetésszerű és biztonságos használathoz szükséges műszaki állapot fenntartásán túlmenően kiterjed az azok sajátos értékeit képező építészeti, képző- és iparművészeti, valamint kertépítészeti alkotórészeire és tartozékaira, felszerelési tárgyaira is.

A műemlékeket épségben, jellegük megváltoztatása nélkül kell fenntartani [2001. évi LXIV. tv. 41. § (1)-(2) bek.].

Az építésfelügyeleti hatóság ellenőrzi a meglévő építmények körében a jogszabályban előírt jókarbantartási kötelezettség teljesítését, valamint – az építésügyi és örökségvédelmi hatósággal együttműködve – azt, hogy a műemlékek műszaki állapota nem veszélyezteti-e a műemléki értékeket [312/2012. (XI. 8.) Korm. rend. 58. § (3) bek.].

3.2. Fenntartás állami költségen

Ha a műemlék tulajdonosának személye, lakóhelye, tartózkodási helye ismeretlen, a műemlék fenntartásáról – a tulajdonos költségére – a hatóság gondoskodik. Az állam – lenne – köteles a műemléket fenntartani akkor is, ha a műemléki védettség alatt álló ingatlan tulajdonjogával összefüggésben per van folyamatban, és e miatt a műemléket érintő, halaszthatatlan munkálatok elvégzése késedelemmel járhat [2001. évi LXIV. tv. 42. §].

4. Építésügyi korlátozások

4.1. Átalakítási feltételek

A műemlékek helyreállítása és használata során törekedni kell a történetileg összetartozó ingatlanokat, ingatlanrészeket egyesítő megoldásokra, továbbá a korábban - az eredeti műemléki érték csorbításával - eltávolított, fellelhető és azonosítható alkotórészek, tartozékok és berendezési tárgyak visszahelyezésére [2001. évi LXIV. tv. 43. § (2) bek.]. Műemlék átalakítását a műemléki értékek fenntartása, érvényre juttatása szempontjainak szem előtt tartásával lehet végezni, olyan módon és mértékig, ami nem sérti az értékek összességének (tömegalakítás, térkapcsolatok, arányviszonyok, szimbolikus tartalom, felületek kialakítása, díszítmények), valamint a történeti korok emlékeinek megtartását. A történeti korok emlékeinek megtartása nem jelent kötelezettséget ezek bemutatására [393/2012. (XII. 20.) Korm. rend. 4. § (3) bek.].

A műemléket fizikai valójában kell megőrizni. A műemléket érintő tevékenységeket jogszabályban vagy hatósági határozatban meghatározott esetekben jellegüktől függő szakági kutatásoknak kell megalapozniuk. A műemlék anyagát érintő tevékenységek során a műemlék történeti értékeit fel kell tárni, és dokumentálni kell [393/2012. (XII. 20.) Korm. rend. 4. § (2) bek.].

Műemlék alkotórészének, tartozékának javítása vagy korszerűsítése során az eredeti vagy meglévő alkotórész, tartozék, megőrzésére, felújítására kell törekedni. Amennyiben ez a pusztulás mértéke vagy a használat ellehetetlenülése miatt már nem lehetséges, úgy engedélyezhető a részleges csere, részleges vagy teljes pótlás azonos vagy hasonló anyagból, valamint kivitellel, és csak kivételes esetben az eltérő anyagból való pótlás [393/2012. (XII. 20.) Korm. rend. 4. § (5) bek.]. Műemlék alkotórészét, tartozékát képező képző- vagy iparművészeti alkotás áthelyezése csak restaurátor szakember közreműködésével végezhető [393/2012. (XII. 20.) Korm. rend. 4. § (9) bek.].

Műemlékhez történő hozzáépítés, ráépítés, vagy műemlék telkén új építmény, építményrész építése a műemléki érték fennmaradását, érvényesülését, hitelességét nem sértheti [393/2012. (XII. 20.) Korm. rend. 4. § (4) bek.].

4.2. Kizárt a műemlék bontása

A műemlék egésze nem bontható le, erre semmilyen indokkal nem lehet engedélyt kapni.

A műemlék részleges bontása akkor engedélyezhető, ha
a) a műemlék egyes részeinek, illetőleg szerkezeti elemeinek megmentése céljából szükséges,
b) a műemlék helyreállításával kapcsolatban korábbi és jelentős építési korszak maradványának bemutatását, vagy a műemlék hiteles állapotát eltorzító idegen részek eltávolítását, illetve a műszaki állagbiztosítás vagy életveszélyelhárítás érdekében szükséges elkerülhetetlen beavatkozásokat célozza, vagy
c) műemléken vagy műemléki területen utólag létesített, műemléki értékkel nem bíró építmény eltávolítását, vagy terepszint megváltoztatását célozza,
d) a beavatkozás a műemlék használata érdekében, a védetté nyilvánítást megalapozó műemléki értékek sérelme nélkül megvalósítható [2001. évi LXIV. tv. 45. § (1)-(2) bek.].

A műemléket érintő bontás kizárólag bontási engedély alapján végezhető [312/2012. (XI. 8.) Korm. rend. 45. § (1) bek.]. Műemléki jelentőségű területen végzett bontás tudomásulvételéhez kötött tevékenységek esetében az örökségvédelmi hatóság hozzájáruló nyilatkozatára is szükség van [312/2012. (XI. 8.) Korm. rend. 60. § (6) bek. b) pont].

A bontási engedélyezési és tudomásulvételi dokumentációnak – az általános előírásokon túlmenően – tartalmaznia kell:
a) helyi védelem alá tartozó építmény, illetve egyedi tájértékké minősített építmény elbontása vagy műemlék részleges bontása esetén fényképeket az építmény valamennyi nézetéről,
b) műemlék részleges bontásához a beavatkozással érintett részre vonatkozó, külön jogszabályban meghatározott tartalmú építéstörténeti kutatási dokumentációt [312/2012. (XI. 8.) Korm. rend. 8. számú melléklet III. pont 6. alpont].

4.3. Telekalakítás speciális szempontja

Műemlék ingatlanon telekalakítás – külön jogszabályban meghatározottak szerint – csak akkor engedélyezhető, ha azzal a védett érték nem sérül [2001. évi LXIV. tv. 45. § (3) bek.]. A telekalakítási eljárás során törekedni kell a történeti településszerkezet sajátosságainak megőrzésére, a korábban történetileg összetartozó vagy részben védett ingatlanrészek újraegyesítésére [393/2012. (XII. 20.) Korm. rend. 14. § (2) bek.].

A műemlék ingatlant érintő telekalakítási ügyekben szakhatóságként közreműködő örökségvédelmi hatóság a telekalakítás engedélyezéséhez történő hozzájárulást megtagadhatja, ha
a) a tervezett telekfelosztás és telekhatár-rendezés nem veszi figyelembe a történeti településszerkezetet, a történeti utcavonalat;
b) a tervezett telekfelosztás következtében az egy telken fekvő régészeti emlék több telekre kerülne [393/2012. (XII. 20.) Korm. rend. 14. § (1) bek.].

A telekalakítási eljárás a védettség hatályát nem érinti, a telekalakítással érintett telek régészeti és műemléki védelme a telekalakítás folytán létrejött telkekre is vonatkozik [393/2012. (XII. 20.) Korm. rend. 14. § (3) bek.].

4.4. Építési engedélytől eltérés korlátozása

Műemlék esetén a jogerős és végrehajtható építési engedélytől, a hozzá tartozó jóváhagyott, engedélyezési záradékkal ellátott építészeti-műszaki dokumentációban foglaltaktól a kivitelezés során – az építési engedélyhez kötött tevékenységek mellett – az építésügyi hatóság újabb előzetes engedélyével, módosított építési engedéllyel lehet csak eltérni, ha az örökségvédelmi hatósági engedélyhez kötött tevékenység lenne az eltérés [312/2012. (XI. 8.) Korm. rend. 22. § (2) bek.].

4.5. Kötelező a látványterv és bővebb a tervdokumentáció

Az építészeti-műszaki dokumentációnak kötelező része a látványterv a műemléken és más, jogszabállyal védett építményen vagy területen történő építési tevékenység esetén [312/2012. (XI. 8.) Korm. rend. 72. § (4) bek. a) pont].

A műemléki védelem alatt álló építmény átalakítása, bővítése, felújítása, korszerűsítése, helyreállítása esetén az építészeti műszaki dokumentációnak – az tervdokumentációra vonatkozó általános követelményeken túl – alábbiakat is tartalmaznia kell:
1. az építmény teljes helyreállítása, felújítása esetében külön jogszabályban meghatározott tartalmú építéstörténeti kutatási dokumentációt,
2. építmény részleges, a történeti térszerkezetet, illetve részleteket érintő terv esetén a beavatkozással érintett részre vonatkozó, külön jogszabályban meghatározott tartalmú építéstörténeti kutatási dokumentációt,
3. külső és belső nyílászárók cseréje esetén a meglévő (a változtatás előtti) állapotra vonatkozó, elemenkénti
3.1. fotódokumentációt,
3.2. állapotvizsgálatot,
4. műemlék épületszerkezetének nedvesedése vagy sók által okozott károk elhárítása esetén faldiagnosztikai szakvéleményt, amely tartalmazza az előzetes adatgyűjtés eredményeit, a helyszíni szemle megállapításait, a faldiagnosztikai minták vizsgálatainak ismertetését, a kár-okok teljes körű bemutatását, elemzését, a nedvesség és sószennyezés elleni védelmi technikák alkalmazhatóságának elemzését, fotó- és rajzi dokumentációt,

5. építmény tetőszerkezetének megerősítése, terhének növekedésével járó átalakítása esetén az 1950 előtti tetőszerkezetek helyreállítása esetén az elemek teljes vagy részleges cseréjét, megerősítését tételesen, rajzi mellékleteken is fel kell tüntetni,

6. helyiséget nem tartalmazó építmény esetén a 4. pontban meghatározottakon túl az átalakítás előtti és a tervezett állapotot ábrázoló nézetrajzok és - amennyiben releváns - alaprajzok, metszetek [312/2012. (XI. 8.) Korm. rend. 8. számú melléklet III. pont 5. alpont].

4.6. Fennmaradási engedély a műemlékre tekintettel

Az általános építésügyi előírások vizsgálata során is előtérbe került a műemlékvédelem, mivel a műemlék megóvása érdekében akár a szabálytalan építési tevékenység fennmaradására is sor kerülhet (természetesen építésügyi bírság mellett).

Az építésügyi hatóság – az építtető vagy a tulajdonos kérelme alapján – fennmaradási engedélyt ad, ha az építményt, építményrészt jogszerűtlenül vagy szakszerűtlenül valósították meg, és
a) egyébként az építési engedélyezéshez előírt, az Építési törvény 36. §-ban és az egyéb jogszabályban meghatározott műszaki és egyéb feltételek teljesülnek,
b) az építmény, építményrész átalakítással, visszabontással vagy egyéb módon szabályossá tehető,
c) azt a műemléki védett érték megőrzése megkívánja, vagy
d) a szabálytalanság közérdeket nem sért, vagy az érdeksérelem a hatóság által meghatározott határidőn belül elhárítható [1997. évi LXXVIII. tv. 48/A. § (1) bek.].

A műemléki területen épült építmény esetén fotódokumentáció is szükséges a fennmaradási engedély iránti kérelemhez [312/2012. (XI. 8.) Korm. rend. 8. számú melléklet III. pont 7.3. alpont].

4.7. A műemlék körüli ingatlanokra vonatkozó előírások

4.7.1. Építési engedélyköteles tevékenységek

4.7.1.1. Építési engedélyhez kötött tevékenységek

A 312/2012. (XI. 8.) Korm. rendelet 1. számú melléklete tartalmazza az építési engedély nélkül végezhető tevékenységek listáját. Az építési engedélyhez nem kötött tevékenységek között több olyan is van, amelyekhez csak azért kell építési engedélyt kérni, mert a kivitelezést műemléki jelentőségű területen végeznék.

A műemléki jelentőségű területen a telek közterületi határához legközelebb, de legfeljebb 10 méterre álló meglévő épület átalakítása is építési engedélyhez kötött. Az általános előírás szerint nem kell építési engedély az építési engedéllyel építhető építmény átalakítása, felújítása, helyreállítása, korszerűsítése, homlokzatának megváltoztatása, ha az építési tevékenységgel az építmény tartószerkezeti rendszerét vagy tartószerkezeti elemeit nem kell a) megváltoztatni, b) átalakítani, c) elbontani, d) kicserélni, e) megerősíteni vagy f) változatlan formában újjáépíteni [312/2012. (XI. 8.) Korm. rendelet 1. számú melléklet 1. pont].

A másik kivétel, hogy a műemléki jelentőségű területen a telek közterületi határához legközelebb, de legfeljebb 50 méterre álló, (a tervezett bővítéssel együtt) nettó 20,0 m2 alapterületű kereskedelmi, vendéglátó rendeltetésű új épület építése, vagy meglévő épület építésügyi hatósági engedélyhez kötött bővítése vagy átalakítás is építési engedélyhez kötött. Ha a kereskedelmi, vendéglátó rendeltetésű épület nem lenne a műemléki jelentőségű területen az építéséhez, bővítéséhez nem kellene építési engedélyt kérni, ha az épület mérete az építési tevékenység után sem haladja meg a nettó 20,0 m2 alapterületet [312/2012. (XI. 8.) Korm. rendelet 1. számú melléklet 8. pont].

Az építésügyi hatóság valamennyi építési engedélyben köteles felhívni az építtető figyelmét arra is, hogy műemléken az egyes, építési engedély nélkül végezhető tevékenységekhez a kulturális örökségvédelmi hatóság külön jogszabályban meghatározott engedélye (az örökségvédelmi engedély) is szükséges [312/2012. (XI. 8.) Korm. rend. 19. § (5) bek. d) pont].

4.7.1.2. Bontás tudomásulvételhez kötött tevékenységek

Műemléki jelentőségű területen a telek közterületi határához legközelebb, de legfeljebb 50 méterre álló meglévő épület bontása bontás tudomásulvételhez kötött tevékenységek az alábbi esetekben is:
a) a bruttó 300,0 m3 térfogatot vagy a rendezett terepcsatlakozástól mért 4,0 m épületmagasságot meg nem haladó egyszintes építmény bontása [312/2012. (XI. 8.) Korm. rendelet 2. számú melléklet 1. pont];

b) nem emberi tartózkodásra szolgáló építmény bontása, melynek mérete nem haladja meg a nettó 50 m3 térfogatot és 3,0 m gerincmagasságot [312/2012. (XI. 8.) Korm. rendelet 2. számú melléklet 7. pont];
A műemléki környezetben található szobor, emlékmű, kereszt, emlékjel, valamint az emlékfal bontása is tudomásulvételhez kötött (a talapzatával együtt 6,0 métert, illetve az emlékfal tekintetében 3 métert meg nem haladó méret mellett ezekhez sem engedély, sem tudomásulvétel nem lenne szükséges, ha nem műemléki környezetben lennének). Park elbontása is hatósági eljáráshoz kötött, ha műemléki környezetben van [312/2012. (XI. 8.) Korm. rendelet 2. számú melléklet 10-12. pont].

4.7.1. Műemléki környezet és a műemléki jelentőségű terület változásai

A műemléki környezet területén minden változtatást, beavatkozást a műemlék településképi, illetőleg tájképi megjelenésének és értékei érvényesülésének kell alárendelni [2001. évi LXIV. tv. 43. § (3) bek.].

Történeti kertben vagy műemlék telkén lévő parkban szakági kutatásokon kell alapulnia a kert, park helyreállítására, felújítására irányuló munkáknak. A műemléki környezeten kívül is, de a műemlékek közelében lévő növények eltávolítása, áttelepítése, fás szárú növények kivágása, valamint építmények építése és bontása, továbbá új növényzet telepítése, a történeti kert és más műemlék, műemléki együttes érvényesülését, hitelességének, értékeinek helyreállítását nem sértheti [393/2012. (XII. 20.) Korm. rend. 4. § (6) bek.].

Műemléki jelentőségű területen végzett tevékenységek során nem sérülhet a védett településrész történelmileg kialakult szerkezete, beépítésének módja, összképe, a tájjal való kapcsolata, terei, utcaképei és az építmények együttesének összefüggő rendszere [393/2012. (XII. 20.) Korm. rend. 4. § (11) bek.].

Történeti táj esetén biztosítani kell a védetté nyilvánításról szóló miniszteri rendeletben védendő értékként meghatározott jellemzők fennmaradását és érvényesülését [393/2012. (XII. 20.) Korm. rend. 4. § (12) bek.].

5. Állami tulajdonú műemlék átruházása

Az állami tulajdonban álló műemlék bármely jogcímen való átruházásához, megterheléséhez, továbbá a vagyonkezelő kijelöléséhez vagy megváltoztatásához, illetve bármely jogügylethez, amelynek következtében az állam tulajdonjoga megszűnik a műemlék felett, a kultúráért felelős miniszter (vagyis a nemzeti erőforrás minisztere) jóváhagyása szükséges. A nemzeti erőforrás minisztere jóváhagyás hiányában a jogügylet érvénytelen [2001. évi LXIV. tv. 45. § (1)-(2) bek.; 212/2010. (VII. 1.) Korm. rend. 41. § j) pont].

Amennyiben a műemlék az 1991. évi XXXIII. törvény alapján az állami tulajdon fenntartása mellett az önkormányzat ingyenes használatába került, az ingatlan fenntartásával, üzemeltetésével, karbantartásával és felújításával kapcsolatos költségek viselésének elmulasztása vagy az ingatlan kezelésével kapcsolatos körülmények megváltozása esetén a kultúráért felelős miniszter jogosult az ingyenes használati jog felülvizsgálatára, megvonására is [2001. évi LXIV. tv. 45. § (3) bek.; 1991. évi XXXIII. tv. 27. § (4) bek.].