01. Közös tulajdon, társasház, lakásszövetkezet

Utolsó frissítés: 2015. szeptember 07. hétfő, 09:07

Közzétéve: 2008. szeptember 09. kedd, 10:37

Szerző: Építésijog.hu

A közös tulajdonban lévő házra és a társasházi lakásra vonatkozó szabályozás között nagyon sok hasonlóságot és számos eltérést találunk. Az alábbi tájékoztatóból megismerhető, hogy milyen előírásokat kell alkalmazni például a birtoklásra, a használatra vagy a költségviselésre. A jobb szemléltetés érdekében táblázatba foglalva mutatjuk be a lényegesebb előírásokat. Ezt követően összefoglaljuk a lakásszövetkezetekre vonatkozó jogszabályi előírásokat.


1. Közös tulajdon és társasház

Azt, hogy egy ingatlan közös tulajdon, vagy társasház, a tulajdoni lapról is kiderül. A társasházi lakás esetében a helyrajzi számra példa, két lakás esetében: Budapest, belterület I. kerület, 1950/A/1. és 1950/A/2. helyrajzi szám. A közös tulajdon esetében - akkor is, ha több lakás van a telken - a helyrajzi számra példa: Budapest, belterület I. kerület, 1950. helyrajzi szám.

A közös tulajdonra és a társasházra vonatkozó fontosabb rendelkezéseket az alábbi táblázatban foglaltuk össze.
 

 

Közös tulajdon
[2013. évi V. tv. 5:73-5:84. §]

Társasház
[2013. évi V. tv. 5:85. §; 2003. évi CXXXIII. tv. 1-28. §]

Tulajdoni viszonyok

A tulajdonjog az ingatlan egészén meghatározott hányadok szerint több személyt illet meg

Az ingatlan egyes részei külön (pl. lakás), egyes részei közös tulajdonban vannak (pl. az épülethez tartozó földrészlet, épületberendezések)

Tulajdoni arány

Eszmei tulajdoni hányad (pl. ½-ed tulajdoni hányad)

A tulajdonostársaknak közös tulajdoni hányaduk van (pl. 106/10000-ed közös tulajdoni hányad)

Birtoklás, használat

A tulajdonostársak mindegyike jogosult az egész ingatlan birtoklására és használatára, a konkrét arányokat a tulajdonosok vagy a bíróság határozza meg

A tulajdonostársat külön tulajdona tekintetében megilleti a birtoklás, a használat, a hasznok szedése és a rendelkezés joga.
Minden tulajdonostárs jogosult a közös tulajdon tárgyainak birtoklására és használatára

Döntések formája

Határozat

Közgyűlési határozat

Birtoklás, használat, hasznosítás

Szótöbbségű határozat (de az egész dologra vonatkozóan egyhangú határozat szükséges)

A közgyűlés a birtoklás, használat és hasznosítás módját meghatározhatja (szervezeti és működési szabályzat), egyes tevékenységek végzését a külön tulajdonban is megtilthatja (összes tulajdoni hányad 2/3-a)

Állagmegóvási és fenntartási munkálatok

Bármelyik tulajdonostárs jogosult elvégezni, a tulajdonostársakat a lehetőség szerint értesíteni kell

Közös tulajdon: jelen levő tulajdonostársak egyszerű szavazattöbbsége
Külön tulajdon: nem kell hozzájárulás

Rendes gazdálkodás körét meg nem haladó kiadások

Szótöbbségű határozat

Közös tulajdon: jelen levő tulajdonostársak egyszerű szavazattöbbsége
Külön tulajdon: nem kell hozzájárulás

Rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások

Egyhangú határozat

Közös tulajdon: 4/5-ös szavazattöbbség
Külön tulajdon: nem kell hozzájárulás

Átruházás, megterhelés

Saját tulajdoni hányad: szabadon

Külön tulajdon: szabadon

Egész ingatlan: egyhangú határozat

Közös tulajdon: Az épület tartószerkezetei és egyes épületberendezéseinek az értékesítése tilos (egyéb rész: összes tulajdonos vagy 2/3-os).

Szavazati jog mértéke

A tulajdoni hányad arányában van szavazati joga a tulajdonostársaknak

A tulajdoni hányad arányában van szavazati joga a tulajdonostársaknak

Elővásárlási jog

A tulajdonostárs tulajdoni hányadára a többi tulajdonostársat harmadik személlyel szemben elővásárlási, előbérleti, illetőleg előhaszonbérleti jog illeti meg

Az alapító okiratban a külön tulajdonban álló lakásra, illetőleg a külön tulajdonban álló nem lakás céljára szolgáló helyiségre a tulajdonostársak javára elővásárlási, előbérleti jog létesíthető (főszabály szerint tehát nincs elővásárlási, előbérleti jog)

Költségviselés

A tulajdoni hányad arányában kell viselni a dolog fenntartásával járó és a dologgal kapcsolatos egyéb kiadásokat, a közös tulajdoni viszonyból eredő kötelezettségeket, és ugyanilyen arányban a dologban beállott kárt is

A közös tulajdonba tartozó részek fenntartásának költsége, valamint a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadás a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk szerint terheli, ha a szervezeti-működési szabályzat másképp nem rendelkezik


2.
A lakásszövetkezet


A szövetkezetekre vonatkozó közös előírásokat felváltva a 2005. január 1-jétől hatályos 2004. évi CXV. törvény határozza meg a lakásszövetkezetek szabályait. A törvény indokolása szerint 2004-ben a nemzeti lakásállomány mintegy 7,5%-ában kb. 750-800 ezer ember élt lakásszövetkezetben, ezért a külön törvénynek nagy jelentősége van A lakásszövetkezetek az új törvénynek megfelelő alapszabály módosításokat 2006. január 1-jéig nyújthatták be a cégbírósághoz és a földhivatalhoz illetékmentesen [2004. évi CXV. tv. 58. § (3) bek.].

2.1. Lakásszövetkezet fogalma

A lakásszövetkezet
- a lakóépületek építésére és fenntartására létrejött gazdálkodó szervezet (a törvény alkalmazása szempontjából lakásszövetkezet: a lakás, a nyugdíjasházi, az üdülő, a személygépkocsi-tároló, a műhely, vagy üzlethelyiség-építő és -fenntartó szövetkezet),
- a lakásszövetkezet jogi személy,
- a vagyonával felel a tevékenységéből eredő tartozásaiért, ha a lakásszövetkezet vagyona a tartozások fedezésére nem elegendő, a közgyűlés a tagokat és a nem tag tulajdonosokat pótbefizetésre kötelezheti,
- alapítását legalább hét alapító tag esetén, az alapító tagok részvételével tartott alakuló közgyűlés határozza el,
- alapítását az alapszabály elfogadásától számított harminc napon belül - bejegyzés és közzététel céljából - be kell jelenteni a cégbíróságnak [2004. évi CXV. tv. 2-3. §, 5. §, 46. §].

A lakásszövetkezetnek az lehet tagja, aki:
- az alapszabályban meghatározott feltételeknek megfelel,
- a lakás tulajdonosa, illetőleg - a használati jogon alapuló lakásszövetkezet esetében - az állandó vagy időleges használati jog megilleti, továbbá
- írásbeli nyilatkozatban az alapszabály rendelkezéseit magára nézve kötelezőnek elismeri és vállalja, hogy a lakásszövetkezet céljának megfelelően előírt fizetési és más kötelezettségeket teljesíti [2004. évi CXV. tv. 34. § (1) bek.].

2.2. Lakásszövetkezet tevékenysége

A lakásszövetkezetek a vállalkozási tevékenységet folytató termelő, fogyasztási, szolgáltató és más szövetkezetekhez képest, alapjaiban eltérő sajátosságokkal rendelkeznek. A lakásszövetkezet tevékenységét a saját részére, tagjai, továbbá a nem tag tulajdonosok részére végzi, amellyel kapcsolatban nyereségszerzésre nem törekszik. A lakásszövetkezet a tevékenységének ellátása céljából - a törvény rendelkezéseinek figyelembevételével - vállalkozási tevékenységet is folytathat.
A lakásszövetkezet tevékenységének pénzügyi forrását a tagok építéssel, a tagok és nem tag tulajdonosok fenntartással (üzemeltetés, karbantartás és felújítás) kapcsolatos befizetései és a lakásszövetkezet egyéb bevételei szolgáltatják. A tagok és nem tag tulajdonosok építéssel, fenntartással kapcsolatos kötelezettségeit épületenként és lakásonként külön-külön kell megállapítani és nyilvántartani. Ha az alapszabály másként nem rendelkezik, az építési, illetőleg a fenntartási költségeket a lakások teljes alapterületének nagysága alapján osztják fel a tagok között [2004. évi CXV. tv. 2. § (5)-(6) bek., 45. §].

2.3. Alapszabály

Az alapszabály a lakásszövetkezet szervezetének, működésének és gazdálkodásának alapokmánya; tartalmát a lakásszövetkezet tagsága a lakásszövetkezet céljait és adottságait figyelembe véve állapítja meg. Az alapszabályban kell meghatározni egyebek mellett
- a lakásszövetkezet nevét, székhelyét, tevékenységének célját és tevékenységi körét;
- a lakásszövetkezet tisztségviselőit, a feladatuk ellátásához szükséges szakmai követelményeket, a megbízatásuk időtartamát, ideértve az időközi megválasztásra vonatkozó eljárási szabályokat és a megbízatás időtartamát is;
- a közgyűlés, illetőleg - ha az alapszabály előírja - a részközgyűlés, a küldöttgyűlés összehívásának módját, hatáskörét és eljárásának szabályait;
- a tagok jogait és kötelezettségeit;
- a költséghátralék megfizetése érdekében az igazgatóságnak az adós tag határidő megjelölésével történő felszólításával, továbbá - ha a felszólítás eredménytelen - a bírósági fizetési meghagyás kibocsátásának kezdeményezésével, illetőleg az alapszabályban kapott felhatalmazás esetén, az igazgatóságnak a jelzálogjog bejegyzése és annak törlése iránti kérelem benyújtásával kapcsolatos feladatait;
- a lakásszövetkezet képviseletének részletes szabályait;
- a használati jog gyakorlásának és átruházásának feltételeit;
- a lakásszövetkezet házirendjét [2004. évi CXV. tv. 4. §].

A lakásszövetkezet alapszabályában meg kell határozni a lakáson belüli építési-szerelési munka, és a zajjal járó más tevékenység végzésének a lakhatás nyugalmát szolgáló szabályait (házirend). Ezek a szabályok nem lehetnek ellentétesek az építésre, illetőleg a zajszint határértékére a lakóépület tekintetében irányadó külön jogszabályok rendelkezéseivel. A lakásszövetkezet házirendje tartalmazza az épület közös használatra szolgáló területei és helyiségei használatára vonatkozó részletes szabályokat is [2004. évi CXV. tv. 14. §].

2.4. Lakásszövetkezet szervei

a) Közgyűlés
- legfőbb szerv; minden fontos kérdésben ez a testület dönt;
- valamennyi lakásszövetkezeti tagnak lakásonként (használati egységenként) csak egy-egy szavazata van; ha a lakás (használati egység) több tag tulajdonában (használatában) áll, az alapszabály határozza meg a lakáson (használati egységen) belüli ellentétes szavazatok figyelembevételének módját [2004. évi CXV. tv. 15-19. §].

b) Küldöttgyűlés
- dönt az alapszabály által a hatáskörébe utalt kérdésekben (kivéve a közgyűlés kizárólagos hatáskörébe tartozó kérdéseket);
- a legalább 100 lakást, vagy használati egységet magában foglaló lakásszövetkezet alapszabálya küldöttgyűlés működését írhatja elő - ebben az esetben meghatározza a küldötteknek a taglétszámhoz viszonyított arányát, megválasztásuk módját és megbízatásuk időtartamát, annak figyelembevételével, hogy a küldöttek létszáma harmincnál kevesebb nem lehet [2004. évi CXV. tv. 21. §].

c) Igazgatóság
- az igazgatóság a közgyűlés határozatainak megfelelően irányítja a lakásszövetkezet tevékenységét, dönt minden olyan ügyben, amelynek eldöntése nem tartozik a lakásszövetkezet más szervének hatáskörébe;
- a közgyűlés által - legfeljebb ötévi időtartamra - választott legalább háromtagú testület (az alapszabály igazgatóság helyett ügyvezető elnöki tisztséget rendszeresíthet) [2004. évi CXV. tv. 22-24/B. §].

d) Felügyelőbizottság
- a lakásszövetkezet szerveinek működésével és a gazdálkodással kapcsolatos ügyek vizsgálatát látja el, a tagok érdekében a lakásszövetkezet egész tevékenységére kiterjedő folyamatos ellenőrzést végez;
- a közgyűlés - legfeljebb ötévi időtartamra - legalább háromtagú felügyelőbizottságot választ, a felügyelőbizottság elnökét a közgyűlés külön szavazással választja meg [2004. évi CXV. tv. 25-28. §].

e) Tisztségviselők
- az igazgatóság elnöke és tagjai, illetőleg az ügyvezető elnök;
- a felügyelőbizottság elnöke és tagjai, illetőleg a bizottság feladatainak ellátásával megbízott személy;
- az ügyvezető igazgató (ha az alapszabály így rendelkezik);
- az alapszabály további tisztségeket rendszeresíthet [2004. évi CXV. tv. 29. §].
A lakásszövetkezetet az igazgatóság elnöke, az ügyvezető elnök, az ügyvezető igazgató vagy a közgyűlés által megválasztott igazgatósági tag képviseli; e jogkörük harmadik személyekkel szemben érvényesen nem korlátozható. Más tag vagy alkalmazott a képviseleti joggal rendelkező tisztségviselő írásbeli felhatalmazása alapján képviselheti a lakásszövetkezetet; ebben az esetben legalább két tag vagy alkalmazott együttes felhatalmazása szükséges [2004. évi CXV. tv. 7. §].

2.5. Lakásszövetkezet tulajdoni és használati viszonyai

A lakások a tagok, a nem tag tulajdonosok vagy a lakásszövetkezet tulajdonában állnak.
Ha a lakások - az alapszabály rendelkezése alapján - a lakásszövetkezet tulajdonában állnak, a tagot ilyen esetben meghatározott lakás állandó használatának a joga illeti meg:
- a tag a lakást maga használhatja, hasznosíthatja, illetve a használat jogát átruházhatja;
- a hasznosítás, illetőleg a használati jog átruházásának feltételeit az alapszabályban kell meghatározni;
- az állandó használat jogának visszterhes átruházása esetén a lakásszövetkezetet az elővásárlásra vonatkozó szabályok szerinti jog illeti meg. A lakásszövetkezet e jogát maga gyakorolja, vagy erre valamely tagját jelölheti ki. Ha a lakásszövetkezet nem él az elővásárlási jogával, a tag használati jogát olyan személyre ruházhatja át, aki a tagsági feltételeknek megfelel (az ilyen személy tagfelvételi kérelme nem utasítható el);
- a tag halála, illetőleg a nem természetes személy tag megszűnése esetén a használati jog tekintetében jogutódlásnak van helye [2004. évi CXV. tv. 10. §, 12-13. §].

Ha a lakások a tagok tulajdonában állnak, az épülethez tartozó földrészlet, az épületszerkezetek, az épület közös használatra szolgáló területei és helyiségei, a központi berendezések, a házfelügyelői (gondnoki) lakás, továbbá a lakásszövetkezet célját szolgáló más építmények (iroda, műhely, raktár stb.) és vagyontárgyak a lakásszövetkezet tulajdonában állnak. A lakásszövetkezet célját nem szolgáló építmény – különösen a gépkocsitároló – a tag vagy a nem tag tulajdonos tulajdonában is állhat. A lakóépülethez tartozó, a lakásszövetkezet tulajdonában álló földrészlet és épületrészek használatára – a közgyűlés határozatának keretei között – a tagok mindegyike jogosult, e jogát azonban egyik tag sem gyakorolhatja a többiek jogának vagy jogos érdekeinek sérelmére [2004. évi CXV. tv. 11. §, 14. § (1) bek.].

Érintett jogszabályok:
2013. évi V. tv.; 2004. évi CXV. tv.; 2003. évi CXXXIII. tv.