Az új Ptk. és az ingatlan-nyilvántartás

Utolsó frissítés: 2014. április 30. szerda, 12:39

Közzétéve: 2014. április 22. kedd, 14:37

Szerző: Dr. Jámbor Attila


2014. március 15-én hatályba lépett a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (Ptk.). A Ptk. a polgári jog szinte valamennyi területét, így az ingatlan-nyilvántartást is szabályozza. Jelen cikk csak az ingatlan-nyilvántartást érintő jogintézmények nagyobb horderejű módosításainak figyelemfelhívására tesz kísérletet.

1.
A Ptk., az Inytv. és az Inyvhr.


A 2013. évi V. törvény (Ptk.) Ötödik Könyvébe beemelésre kerültek az ingatlan-nyilvántartás alapvető szabályai és elvei. A Dologi jogról szóló Ötödik Könyv Negyedik Része: Az ingatlan-nyilvántartás [2013. évi V. tv. 5:165-187. §]. Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) azonban nem veszítette hatályát. Az Inytv. a Ptk. Ötödik Könyvének Negyedik Részében meghatározott ingatlan-nyilvántartási rendelkezésekhez kapcsolódóan az eljárási szabályokat tartalmazza [1997. évi CXLI. tv. 1. § (1a) bek.]. A Ptk. és az Inytv. rendelkezéseit tehát egyidejűleg kell alkalmazni, sőt az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény végrehajtásáról szóló 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet (Inyvhr.) is.

2.
Az ingatlan-nyilvántartási alapelvek


A Ptk-ban rögzített ingatlan-nyilvántartási alapelvek:
- Nyilvánosság elve,
- Okirati elv,
- Bejegyzési elv,
- Rangsor elve,
- Közhitelesség elve [2013. évi V. tv. 5:166-171. §].

A közhitelesség elve külön figyelmet érdemel, hisz az új szabályzás nem csak átfogalmazva átemelte az Inytv-ben nevesített alapelveket, de ki is terjesztette a közhitelesség tartalmát a széljegyzett kérelmek vonatkozásában is:
„(1) Ha valamely jogot az ingatlan-nyilvántartásba bejegyeztek, vagy ha valamely tényt oda feljegyeztek, senki sem hivatkozhat arra, hogy annak fennállásáról nem tudott.
(2) Az (1) bekezdésben foglaltak megfelelően irányadók az ingatlan-nyilvántartásban széljegyzett kérelmek kapcsán a folyamatban lévő eljárás tényére és tárgyára is.” [2013. évi V. tv. 5:171. §]

3.
Az épület és a föld tulajdonjoga


A Ptk. Ötödik Könyvének Második Részében található egy olyan szabály, amely szorosan kapcsolódik az ingatlan-nyilvántartáshoz. A tulajdonjog tárgyai című IV. fejezet egyebek mellett az alábbiakat rögzíti:
„Az épület tulajdonjoga – ha az épület és a föld tulajdonosa eltérően nem állapodnak meg – a földtulajdonost illeti meg” [2013. évi V. tv. 5:18. § (1) bek.]. A korábbi szabályzással és gyakorlattal ellentétben az épület és a föld tulajdonosának megállapodásához semmilyen korlátozás nem kapcsolódik

Teljesen új szabályozási elem, hogy „Az ingatlan tulajdonosa rendelkezhet úgy, hogy a földet és a rajta álló épületet önálló ingatlanokként jegyezzék be az ingatlan-nyilvántartásba” [2013. évi V. tv. 5:18. § (2) bek.]. Ez a rendelkezés az eddigi ingatlan-nyilvántartási gyakorlatot alapjaiban változtatja meg és új lehetőséget biztosít az ingatlanpiac szereplőinek. A Ptk. indokolása szerint „az épület és föld tulajdonjogának szétválása bizonyos helyzetekben szükségszerű - és jogpolitikai szempontból is indokolt - megoldás lehet”. A régi Ptk. (1959. évi IV. tv.) is lehetővé tette, hogy az épület és a föld jogi sorsa elváljon egymástól, azonban erre csak az építkezés során volt lehetőség. A Ptk. újdonsága abban rejlik, hogy egyrészt az épület és a föld tulajdonosának megállapodására már az épület feltüntetését követően is sor kerülhet, másrészt az épület és a föld jogi sorsának szétválasztására ugyanazon tulajdonos esetében is sor kerülhet.

Az önálló épülettel kapcsolatos elővásárlási jog a korábbi szabályzásnak megfelelően átemelésre került:
„Ha a föld és a rajta álló épület tulajdonjoga elválik, a földtulajdonost az épületre, az épület tulajdonosát a földre elővásárlási jog illeti meg” [2013. évi V. tv. 5:20. §].

A Ptk. szerint önálló épület esetében az épület rendeltetésszerű használatához szükséges mértékben a földre földhasználati jog illeti meg az épület tulajdonosát az épület fennállásáig abban az esetben, amikor a föld és a rajta álló épület tulajdonjoga nem ugyanazt a személyt illeti meg [2013. évi V. tv. 5:145. § (1) bek.]. „A földhasználati jogánál fogva az épület tulajdonosa az épület használatához szükséges mértékben jogosult a föld használatára és hasznai szedésére, valamint a használat arányában köteles viselni a föld fenntartásával járó terheket.” [2013. évi V. tv. 5:145. § (2) bek.].

4.
A jogcímes elbirtoklás bevezetése


A Ptk. Ötödik Könyve V. Cím XII. fejezete foglalkozik az elbirtoklással. Az elbirtoklásra vonatkozó előírások 2014. március 15. napját követően szintén módosultak.

Az elbirtoklás fő szabálya az ingatlan-nyilvántartás vonatkozásában nem változott. Elbirtoklás útján megszerzi a dolog tulajdonjogát, aki a dolgot ingatlan esetén tizenöt éven át sajátjaként szakadatlanul birtokolja [2013. évi V. tv. 5:44. § (1) bek.].

A Ptk. speciális jogintézményként vezette be a jogcímes elbirtoklást.  „Az elbirtoklás öt év elteltével következik be, ha a birtokos az ingatlan birtokát a tulajdonostól olyan írásbeli szerződéssel szerezte, amelynek alapján a tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzését követelhetné, ha a szerződés az ehhez megkívánt alakszerűségi követelményeknek megfelelne, és a birtokos az ellenszolgáltatást teljesítette” [2013. évi V. tv. 5:45. §]. A Ptk. jogcímes elbirtoklásra vonatkozó rendelkezéseit a Ptk. hatálybalépésekor folyamatban levő elbirtoklásra is alkalmazni kell azzal, hogy ha a jogcímes elbirtokláshoz szükséges elbirtoklási idő már eltelt vagy abból egy évnél kevesebb van hátra, a birtokos az ingatlan tulajdonjogát a Ptk. hatálybalépését követő egy év elteltével szerzi meg [2013. évi CLXXVII. tv. 47. §].

Az elbirtoklás, illetve a jogcímes elbirtoklás feltételeinek fennállását az ingatlan bejegyzett tulajdonosa bírósági peren kívül elismerheti, azaz a felek köthetnek elbirtoklási megállapodást. Elbirtoklási megállapodás hiányában az elbirtoklást a bíróság ítélettel állapítja meg.

Az elbirtoklás egyéb szabályait itt ismerheti meg.